路線価 (2023) 岩手県奥州市江刺八日町2-274-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 奥州市岩手県奥州市江刺八日町２丁目２７４番８
価格時点	2023 年
駅名	水沢駅 から 7100m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	309万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	309万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円／坪 1平米 1万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江刺中心部近郊の住宅地域一円で、需要者は江刺地区に居住ないし就業の一次取得者が中心である。近隣地域周辺は江刺地区の中心部に近く、生活利便性も良好で、近年ミニ開発による宅地分譲が増加し売れ行きも好調である。但し、既成住宅地は街路条件がやや劣るのと、周囲に供給余地も多いため地価の上昇にまでは至っていない。一般住宅地としては総額４００万円程度まで、新築戸建住宅では２５００万円程度の物件が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は江刺の中心市街地から郊外にかけての住宅地域で、需要者は近郊の工業団地の工場従業員や市内の住替え等が中心である。民間による分譲地や需要者向けの分譲住宅の供給が増加しており、低廉な土地価格もあって総額で値頃感があり販売は比較的堅調に推移しているが、周辺に未利用地が多く土地に不足感は見られず地価の上昇には至っていない。土地は２００㎡前後で３８０万円程度が取引の中心で分譲住宅は総額で２５００万円前後が上限である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 江刺中心部に比較的近く、アパート等も多く見られるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であることから、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものとして採用し、収益価格は参考に留め、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の戸建住宅を建設する目的での土地取引が支配的な地域で、需要者は類似不動産の取引価格等を重視する傾向が強い。アパート等の収益物件も散見されるが、地主による資産運用目的の建物が主で、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって本件では、地域の特性、需要者の属性等を踏まえ比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水沢駅北東方
距離	7100 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奥州市岩手県奥州市江刺八日町２丁目２７４番８
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	165 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	江刺地区中心部に近接し、狭隘な道路が多い既成住宅地域。
街路	基準方位　北、　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと予測する。土地取引はさほど活発ではないが、地価は底打ちし、概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないことから、今後とも現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奥州市の人口は県平均と同様の減少傾向だが、郊外部では安価なミニ開発分譲地の売れ行きが比較的堅調で、全体的に地価はやや下落乃至横這い傾向。 (2)ウィズコロナの浸透もあって企業の求職活動は活発、企業の景況感は上昇に転じたが、物価上昇による家計や企業への影響は不透明である。
地域要因
(1)周辺では小・中規模分譲が盛んで、売れ行きは比較的好調であり、既存の住宅地と比較して取引価格も高めである。 (2)近郊の工業団地の工場従業員が増加しており、需要者向けの分譲住宅の供給が各所で見られ、販売は堅調に推移している。
個別的要因	(1)格別な変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥州江刺（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市江刺八日町２丁目２７４番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,084 円／平米 8万2,928 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,119 円／平米 7万9,737 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,961 円／平米 6万2,685 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥州江刺（公） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市江刺八日町２丁目２７４番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,902 円／平米 5万2,572 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,590 円／平米 5万1,541 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,604 円／平米 6万1,505 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥州江刺（公） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市江刺八日町２丁目２７４番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,199 円／平米 5万6,860 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,780 円／平米 5万5,475 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,440 円／平米 6万963 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奥州江刺（公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市江刺八日町２丁目２７４番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,784 円／平米 8万1,936 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,581 円／平米 7万7,959 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,437 円／平米 6万953 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情