路線価 (2023) 岩手県奥州市前沢字三日町27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 奥州市岩手県奥州市前沢字三日町２７番
価格時点	2023 年
駅名	前沢駅 から 330m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (642 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (642 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奥州市旧前沢町及び隣接町の繁華性のやや劣る既成商業地域一円である。需要者の中心は地元に地縁性を持つ個人事業主及び小規模の法人等である。古くからの県道沿いの商店街で、空洞化が進行し商況は低迷を続けている。新規投資は見られず、店舗等を取壊して住宅が建築されるケースも見られ、今後の見通しは不確実な状況である。不動産取引は低調で件数が少なく、取引の中心となる規模、価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は奥州市内の商業地域と判定した。典型的な需要者は、地縁的選考性を有する個人事業者及び中小法人等である。近隣地域は主に地元住民等を顧客とする小売店舗等を中心とした旧来からの商業地域であるが、人口減少に加え、国道沿いの沿道型商業施設等への顧客流出を背景に中心市街地は空洞化し、商況は衰退傾向にある。商業地域における新規投資や土地取引は極めて少ないことから需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は商業地域であり、本来は収益性が重視されるべきである。しかし、前沢駅東側に集積したショッピングセンター等に客足が流出し、近隣地域の需要は弱く、賃料相場も地価に比べて低く、収益価格は低位に試算された。こうした地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して、収益価格は参考程度に止め、更に前沢地区の商業地の推移・動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記の２価格が求められた。比準価格は取引時点が比較的新しい事例を採用しており、取引市場の実態を反映していることから規範性を有する。収益価格については借手市場のため収益力に限界があり、建築費の高騰、収支項目に想定要素が介在する事情等により信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	前沢駅西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	194.2 坪 (642 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奥州市岩手県奥州市前沢字三日町２７番
標準地の範囲
東	90 m
西	40 m
南	220 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	50 m
面積	630 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの既存商店街
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧前沢町中心部の既存商業地域の一角を占めるが、空洞化が顕著であり、商況は低迷し、格別の変動要因もないので、当分の間は低迷傾向の状態を維持すると予測する。 (2)前沢町の中心部に存する旧来からの商業地域であるが、国道沿いの大型店舗等への顧客流出傾向が顕著であることから、中心市街地は空洞化しつつあり、商況は衰退傾向にある。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奥州市前沢地区の人口は減少傾向だが、世帯数は微増傾向で推移しているため、一定の宅地需要は認められる。 (2)県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により大きなダメージを受けたが、ここにきてウィズコロナの下、徐々に回復傾向にある。
地域要因
(1)市内中心部の既成商業地域である。前沢駅東側の商業地への顧客流出が顕著であり、地価の弱含み傾向は続いている。 (2)前沢町の中心商業地域であるが、国道沿いの大型店舗等の影響により、中心部は衰退傾向にあり、商況は低迷している。地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的画地であり、市場競争力に影響を及ぼすような格別の要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥州前沢（公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市前沢字三日町２７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,581 円／平米 5万1,511 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,581 円／平米 5万1,511 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,925 円／平米 6万5,872 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥州前沢（公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市前沢字三日町２７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,623 円／平米 5万4,956 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,858 円／平米 5万2,427 円／坪
標準価格 平米 坪	2万73 円／平米 6万6,361 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥州前沢（公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市前沢字三日町２７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,511 円／平米 3万8,055 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,388 円／平米 5万7,485 円／坪
標準価格 平米 坪	2万408 円／平米 6万7,469 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奥州江刺（公） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市前沢字三日町２７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,692 円／平米 7万8,326 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,404 円／平米 8万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,754 円／平米 6万5,307 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情