路線価 (2023) 岩手県岩手郡雫石町上町南22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 岩手郡雫石町岩手県岩手郡雫石町上町南２２番
価格時点	2023 年
駅名	雫石駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね雫石町内の商業性を有する地域の範囲で、需要者の中心は地元に地縁性をもつ個人事業者や法人にほぼ限定される。町内及び隣接する盛岡市に存する大型店へ顧客が流出しているほか、観光入込客数も頭打ち傾向にあって、既成商店街の売上増加や新規投資を促す要因はなく、土地需要は低調に推移している。取引も少ないため、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は雫石町において日用品等を扱う既存の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する町内の事業者・個人で、県外資本の参入はほとんど認められない。古い町並みを残す商店街には新規の商業集積はみられず、近年、商業の中心はバイパス沿いの路線商業地域等へ移り、顧客流失が顕著である。不動産市場は需給とも低調で、需要の中心価格帯を見いだしにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧来からの商店街で自用の店舗を中心とし、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。取引は自己利用目的が中心であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に分析の上求められた市場実証性に富む価格であるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧来からの商業地域で自己使用目的の取引が大半で、店舗等の賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例が得られなかったため、収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は規範性の高い複数の取引事例を比較検討して求めており、市場の実態を反映した価格である。典型的な需要者は類似不動産の取引価格や取引動向等を重視する傾向にあることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	雫石駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	147.6 坪 (488 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岩手郡雫石町岩手県岩手郡雫石町上町南２２番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	低層店舗、事業所等が建ち並ぶ旧来からの中心商業地域
街路	７．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町内及び母都市である盛岡の大型店に顧客が流出し、旧来からの商店街である近隣地域は衰退傾向で、商業地としての需要はほとんど見られず、今後、専用住宅地の占める割合が増加していくものと予測する。 (2)旧来からの中心商業地域であるが、郊外型店舗等の影響により当該地域の商況は低迷している。地域要因に格別の変動はなく、需給を反映して地価下落は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の進行が顕著であることを背景に、土地取引は低迷しており、土地取引件数は減少傾向で推移している。 (2)県内経済は個人消費や雇用情勢などを含め持ち直しつつある一方で、今後の物価上昇等による下振れリスクに注意する必要がある。
地域要因
(1)国道沿いの大型スーパーや盛岡の大型ＳＣに顧客が流出し、既存商店街では店舗の閉鎖や住宅地化が進み、地価の下落基調は続いている。 (2)既存の商業地域であるが、国道沿いの郊外型店舗等の進出により商況は低迷し、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	雫石公示 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	岩手郡雫石町
地域	岩手県岩手郡雫石町上町南２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,640 円／平米 9万1,378 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,281 円／平米 9万191 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,293 円／平米 8万313 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	雫石公示 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	岩手郡雫石町
地域	岩手県岩手郡雫石町上町南２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,386 円／平米 3万7,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,575 円／平米 5万8,103 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,108 円／平米 7万9,701 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	雫石公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	岩手郡雫石町
地域	岩手県岩手郡雫石町上町南２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,875 円／平米 7万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	2万521 円／平米 6万7,842 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,171 円／平米 7万9,909 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	雫石公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	岩手郡雫石町
地域	岩手県岩手郡雫石町上町南２２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,659 円／平米 6万4,993 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,618 円／平米 6万4,857 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,584 円／平米 8万1,275 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情