路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区小松島1-119-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区小松島１丁目１１９番９外
価格時点	2023 年
駅名	東照宮駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 28万7,622 円
1平米当たり	1平米 8万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、青葉区中心部から北東方の住宅地域で、特に東照宮駅周辺が中心。需要者は、自己居住用の戸建住宅の取得を目的とする個人が中心である。幅員狭小や行き止まりの街路が多く、街並みはやや雑然としているが、東照宮駅や市中心部への接近性は良好であるため、需要は堅調である。土地は１５０㎡程度で１，７００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、小松島、東照宮、中江、高松等の区画が雑然としたＪＲ東照宮駅を最寄駅とする既成住宅地域である。需要者は、仙台市内への通勤者とその家族が中心と考えられる。街路条件にやや劣る住宅密集地域であるが、地勢は平坦で小学校、大学、ＪＲ駅、商業施設への接近性は良好なため需要は根強い。土地は１５０㎡程度で１，６００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件は４０００万円台が需要の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市中心部や最寄り駅に近いことから共同住宅も見られるが、戸建住宅を中心とする地域であり、主たる需要者は自用目的の個人である。よって、比準価格を採用して、収益価格は参考に留め、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は低層戸建住宅を中心とする住宅地域であり、比準価格は取引市場の需給実態を示すもので市場性を反映しており説得力は高い。他方で、近隣地域では単身又は２人暮らし向けアパート等の収益物件も見られるが、画地規模が小さく建物も小規模に留まり収益力には限界があるため土地価格に見合う賃料水準が形成されず収益価格は低位に試算された。よって、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東照宮駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートが見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区小松島１丁目１１９番９外
標準地の範囲
東	125 m
西	15 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	11 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	行き止まりや狭い街路が多い中に一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)建物の密集度が高い住宅地域として、現状維持と予測する。街路条件は劣るが、最寄り駅への接近性が良好であるため、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)道路幅員が狭い低層住宅を中心とする既成住宅地域であるが、各学校・スーパー・ＪＲ駅への利便性が高く、地勢も平坦であることから周辺の地域とともに地価は上昇傾向にあり、今後もこの傾向は継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利や人口増を背景として、仙台圏の住宅地の需要は堅調であるが、資材価格の高騰や金利上昇懸念などにより先行きへの不透明感が増している。 (2)仙台市青葉区の人口は自然減が社会増を上回る局面に入った。住宅地需要は値頃感のある地域を中心に上昇幅は拡大傾向にある。
地域要因
(1)街路条件は劣るが、最寄り駅や市中心部に近いことから、需要は堅調である。 (2)街路は雑然としているが地勢は概ね平坦で各学校やＪＲ駅との利便性が高く、中心部にもほど近いことから周辺地域を含めて宅地需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小松島１丁目１１９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,724 円／平米 35万2,830 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,170 円／平米 34万7,692 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,666 円／平米 36万2,556 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小松島１丁目１１９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,349 円／平米 36万1,508 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,247 円／平米 37万4,395 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,558 円／平米 38万2,035 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小松島１丁目１１９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万753 円／平米 30万29 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,257 円／平米 31万1,614 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,679 円／平米 36万9,211 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区小松島１丁目１１９番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万222 円／平米 33万1,334 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,909 円／平米 33万6,911 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,988 円／平米 37万232 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
特別な事情