路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区栗生3-14-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２
価格時点	2023 年
駅名	陸前落合駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,084 円 1平米 8万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,414 円／坪 1平米 8万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ仙山線の陸前落合駅及び愛子駅を中心とした青葉区西部の郊外に広がる住宅地域であり、需要者は市内中心部に通勤する一次取得者及び買替え層が中心で、圏外からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏にあり、商業施設にも近く、居住環境が良好な住宅地域であることから、需要は堅調に推移している。需給の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で２，５００万円前後、新築戸建で４，０００～４，５００万円前後であると判断される。 (2) 同一需給圏は、国道４８号線愛子バイパス背後に存する住宅地域の範囲で、ＪＲ仙山線愛子駅及び陸前落合駅利用可能な範囲である。需要者の属性は、仙台市中心部への通勤者が中心である。熟成した住宅地域で居住環境・利便性ともに優れることから人気は高く、需要は底堅い。周辺地域の土地価格上昇の影響から、今後も地価は上昇で推移するものと予測する。市場の中心となる土地の価格帯は、３００㎡程度の更地で２，５００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、アパート等も散見されるものの、収益の収受を目的として新たに土地を取得する需要は乏しく、自用の居宅として使用する個人等が需要者の中心である。取引にあたっては、代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、本件においては、現実の取引事例を基に試算した比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、指定基準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の主な需要者は居住目的の個人であり、比準価格は市場における実際の取引価格を反映した実証的な価格であり規範性が高い。一方、当該地域ではアパートなどの収益物件も見られるが、居住の快適性を重視する住宅地域であり土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。以上より、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸前落合駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成３年に換地処分が実施された土地区画整理事業による住宅団地
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした閑静な住宅地域として現状を維持して推移するものと思料される。青葉区西部の住宅地域における堅調な需要により、地価上昇が継続するものと予測される。 (2)仙台市西部愛子地区の中でも区画整然とした平坦地の土地需要は底堅く、地価は踊り場からやや上昇傾向にある。今後も、周辺地域の地価上昇の影響もあり地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万2,084 円 1平米 8万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,414 円 1平米 8万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境やコロナ禍を契機とした住み替え需要の増加等、仙台市及び周辺市町村において、住宅地需要は強含みで推移している。 (2)仙台市青葉区の人口は自然減が社会増を上回る局面に入った。住宅地需要は値頃感のある地域を中心に上昇幅は拡大傾向にある。
地域要因
(1)周辺地域において、小規模開発による新規供給が継続しており、エンドユーザー及び開発業者による需要は堅調に推移している。 (2)旧宮城町では小規模の住宅地開発が活発であり、価格も上昇傾向にある。同地区の中でも相対的に利便性の高い近隣地域の土地価格は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万45 円／平米 26万4,629 円／坪
推定価格 平米 坪	8万445 円／平米 26万5,951 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,258 円／平米 26万8,639 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,570 円／平米 28万2,894 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,690 円／平米 27万3,373 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,069 円／平米 26万8,014 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,960 円／平米 25万7,736 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,655 円／平米 26万33 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,655 円／平米 26万33 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,666 円／平米 27万9,906 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,441 円／平米 26万9,244 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,441 円／平米 26万9,244 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生３丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,002 円／平米 27万7,711 円／坪
推定価格 平米 坪	8万933 円／平米 26万7,564 円／坪
標準価格 平米 坪	8万933 円／平米 26万7,564 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情