路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区中央2-10-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中央２丁目１０番１２
価格時点	2023 年
駅名	広瀬通駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 654万5,880 円
1平米当たり	1平米 198万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7億8,400万 円 (305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 849万6,420 円 1平米 257万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7億9,300万 円 (305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 859万5,600 円／坪 1平米 260万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央・本町・一番町地区等の仙台市の中心オフィス街と繁華性の高い業務高度商業地域。需要者の中心は国内外の資本力を有する法人、不動産投資法人等である。コロナ禍の影響を受けて、店舗やホテル市況の不透明感は継続しているものの、対象地域における優良大型物件への投資需要は堅調に推移するものと予測されることから、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心は、３００㎡程度の更地で８億円前後と推定される。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心部の高度商業地域一帯。需要者は、デベロッパー、投資家、県内外の大手事業法人等が中心である。広瀬通沿いに位置する高度商業地域であり、せんだい都心再構築プロジェクトや金融緩和等を背景として、オフィス用地に対する需要は堅調であるが、物件は供給不足である。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で８億円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い取引事例から求めた価格で、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は広瀬通沿いの業務高度商業地域の地域性に基づき求めた価格で、不動産の収益性を反映し理論的である。市場参加者は、代替不動産の取引価格や希少性に加え、対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は収益性から意思決定を行う不動産投資家等であり、収益価格は高層の店舗付事務所ビルを建築・賃貸することを想定して求めた。一方、比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。よって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広瀬通駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	92.3 坪 (305 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中央２丁目１０番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地下鉄「広瀬通」駅に近接する幹線道路沿いの高度商業地域
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層事務所ビル等が建ち並ぶ業務高度商業地域。店舗やホテル市況の不透明感は継続しているものの、中心部のオフィス空室率は改善傾向にあり、需要は堅調に推移するものと予測する。 (2)広瀬通沿いの高度商業地域であり、現状維持と予測する。仙台市中心商業地の投資家等の需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 876万900 円 1平米 265万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 892万6,200 円 1平米 270万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 876万900円 1平米 265万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 816万5,820円 1平米 247万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 892万6,200円 1平米 270万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 816万5,820円 1平米 247万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境を反映し青葉区商業地の地価は上昇率が拡大。飲食を中心とした繁華街ではコロナ禍の影響から依然として地価は下落傾向にある。 (2)金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地に対する需要は堅調であるが、コロナ禍により店舗系用途の一部に弱含みが見られる。
地域要因
(1)店舗やホテル市況の不透明感は継続しているが、オフィス市況については、募集賃料はほぼ横這いで、空室率は改善傾向が認められる。 (2)広瀬通沿いの高度商業地域であり、近隣でオフィスビルが建設中。オフィス用地としての需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央２丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	251万3,338 円／平米 830万9,095 円／坪
推定価格 平米 坪	266万1,922 円／平米 880万314 円／坪
標準価格 平米 坪	263万8,178 円／平米 872万1,816 円／坪
査定価格 平米 坪	264万 円／平米 872万7,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	50 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央２丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万723 円／平米 711万290 円／坪
推定価格 平米 坪	170万2,589 円／平米 562万8,759 円／坪
標準価格 平米 坪	263万9,673 円／平米 872万6,759 円／坪
査定価格 平米 坪	264万 円／平米 872万7,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央２丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	287万8,679 円／平米 951万6,913 円／坪
推定価格 平米 坪	282万3,847 円／平米 933万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	266万9,043 円／平米 882万3,856 円／坪
査定価格 平米 坪	267万 円／平米 882万7,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	信託受益権
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央２丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	134万830 円／平米 443万2,784 円／坪
推定価格 平米 坪	143万4,847 円／平米 474万3,604 円／坪
標準価格 平米 坪	263万7,586 円／平米 871万9,859 円／坪
査定価格 平米 坪	264万 円／平米 872万7,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情