路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区花京院1-19-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
価格時点	2023 年
駅名	仙台駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億1,100万 円 (604 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 224万8,080 円 1平米 68万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億1,300万 円 (604 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 226万1,304 円／坪 1平米 68万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は「花京院」周辺を中心とする仙台市中心部の幹線道路に面する商業地域であり、主たる需要者は不動産会社や県内外の資金力のある事業会社等である。需要が認められる一定規模の画地においては、その希少性等からマンション業者等による用地取得競争が続いており、地価は上昇基調を維持している。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりまちまちではあるが、概ね６００㎡程度の更地で、総額４億円前後と推測される。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心部の幹線道路沿い及びその背後に店舗・事務所ビル・ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、県内外の事業法人のほか、不動産投資法人及び地元投資家・不動産会社等であり、不動産市場への資金流入が続いて需要は堅調である。優良な投資用不動産の供給不足が慢性化して、需要者間の競合によって物件価格の上昇及び取引利回りの低下が継続しており、コロナ禍によって悪化したオフィス市況にも回復傾向が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏における主たる需要者は不動産会社や県内外の資金力のある事業会社等と考えられ、同一需給圏における土地取引動向や地価水準に加え、賃料、利回り等の賃貸市場動向に着眼し収益性についても留意して取引の意思決定を行うものと考えられる。試算した比準価格は現実の市場を適切に反映している説得力のある価格と認められる。本件においては比準価格と収益価格とを関連づけるとともに、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと思料され、比準価格及び収益価格の規範性は同程度であるが、収益価格については、賃料の遅行性等の要因により、比準価格と比較してやや低位に求められたものと思料される。本件においては、信頼性の高い現実の取引事例を基に試算した比準価格を重視し、需要者の投資採算性を反映した収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙台駅北方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	182.7 坪 (604 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	ホテル
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	26.5 m
面積	610 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	仙台駅から徒歩圏内にある国道４５号沿いの商業地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層店舗付共同住宅、オフィスビル、ホテル等の集積する、仙台駅に近い幹線道路沿いの商業地域。地域に格別の変動要因はなく当分の間現状を維持するものと予測する。需要を反映し地価は上昇基調にあると予測する。 (2)ＪＲ仙台駅に近い国道４５号線沿いの商業地域として現状を維持していくものと思料される。投資家や開発業者等の需要は旺盛である一方で、優良な収益物件等の供給不足が続き、地価上昇が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 234万648 円 1平米 70万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 238万320 円 1平米 72万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 234万648円 1平米 70万8,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 212万9,064円 1平米 64万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 238万320円 1平米 72万円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 212万9,064円 1平米 64万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に回復が見られる。 (2)不動産市場への資金流入が続いて投資家等の需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化した店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が認められる。
地域要因
(1)店舗・事務所地としての需要は強くないものの、マンション素地に対する需要は根強く堅調に推移している。地価は需要を反映して上昇傾向にある。 (2)仙台市により、高機能オフィスの整備に着目した容積率緩和等の施策が導入され、老朽建築物の建替え等の計画が具体化し、投資意欲が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,155 円／平米 297万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,904 円／平米 300万8,143 円／坪
標準価格 平米 坪	71万3,650 円／平米 235万9,327 円／坪
査定価格 平米 坪	71万4,000 円／平米 236万484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万9,591 円／平米 234万5,908 円／坪
推定価格 平米 坪	73万9,394 円／平米 244万4,437 円／坪
標準価格 平米 坪	70万4,185 円／平米 232万8,036 円／坪
査定価格 平米 坪	70万4,000 円／平米 232万7,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万4,512 円／平米 180万157 円／坪
推定価格 平米 坪	57万8,961 円／平米 191万4,045 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,050 円／平米 233万4,201 円／坪
査定価格 平米 坪	70万6,000 円／平米 233万4,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万118 円／平米 198万3,990 円／坪
推定価格 平米 坪	74万4,852 円／平米 246万2,481 円／坪
標準価格 平米 坪	71万737 円／平米 234万9,697 円／坪
査定価格 平米 坪	71万1,000 円／平米 235万566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区花京院１丁目１９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万8,728 円／平米 300万4,255 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,882 円／平米 315万3,534 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,579 円／平米 233万5,950 円／坪
査定価格 平米 坪	70万7,000 円／平米 233万7,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情