路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区一-町3-4-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
価格時点	2023 年
駅名	青葉通一番町駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 542万1,840 円
1平米当たり	1平米 164万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	4億6,900万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 707万4,840 円 1平米 214万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億6,600万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 704万1,780 円／坪 1平米 213万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市中心部の商業地域一円で、主な需要者は投資用不動産の取得を目的とする不動産業者等である。近隣地域は「仙台」駅前まで連なるアーケード街の一角にあり、物販店舗や飲食店舗など多様な業種が出店しているが、コロナ禍以降、空室も目立っている。位置、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、一番町・中央・本町地区等の中心繁華街に小売店舗・飲食店等が建ち並ぶ高度商業地域である。主たる需要者は、県内外の小売・飲食業等の事業法人のほか、不動産投資法人及び大手不動産会社等であり、直近においては、コロナ禍による賃貸需要の減退によって投資家等の需要は弱含みである。同一需給圏内における取引は個別性が強いことから、中心価格帯の把握は難しいが、中小規模の店舗用地として３～８億円程度であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アーケード商店街の店舗用地である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する商業地の価格に比準して求めたもので、各段階で収益性の観点も反映しており、実証的で規範性は高い。収益価格は、賃貸経営における収益性の観点から求めたものであるが、本件では、手法適用の各段階に流動的な要素が多く規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地に係る主たる需要者は、不動産の市場性及び収益性を重視するものと判断され、比準価格及び収益価格の規範性は同程度であるが、中心繁華街の店舗用地等として画地規模がやや小さく投資効率が劣ることから、収益価格がやや低位に求められたものと思料される。本件においては、信頼性の高い取引事例を基に試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青葉通一番町駅北方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B2
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「仙台」駅前まで連なるアーケード商店街の一つ
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナに係る行動制限の緩和により、出店意欲は持ち直しつつあるが、コロナ禍以降は出店に慎重な事業者も多いことから、当面は不透明な状況が続くと予測する。 (2)コロナ禍によって急減した小売店舗・飲食店等の需要は回復傾向にあるが、従前の水準には至っていない。近接する百貨店において再開発の計画があり、需給は回復傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 753万7,680 円 1平米 228万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 740万5,440 円 1平米 224万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 753万7,680円 1平米 228万円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 740万5,440円 1平米 224万円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)仙台市の人口、世帯数は増加傾向が続いている。円高、物価高、海外の金利高等の懸念はあるが、国内では概ね良好な資金調達環境が続いている。 (2)不動産市場への資金流入が続いて投資家等の需要は堅調であり、コロナ禍によって悪化した店舗・オフィスの賃貸市況にも回復傾向が認められる。
地域要因
(1)「仙台」駅前まで連なるアーケード街の一角にあり、物販店舗や飲食店舗など多様な業種が出店しているが、コロナ禍以降、空室も目立っている。 (2)仙台市により、高機能オフィスの整備に着目した容積率緩和等の施策が公表され、老朽建築物の建替え等の新規投資に対する機運が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	283万8,443 円／平米 938万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	283万8,443 円／平米 938万3,893 円／坪
標準価格 平米 坪	224万287 円／平米 740万6,389 円／坪
査定価格 平米 坪	235万 円／平米 776万9,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	660 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	175万7,942 円／平米 581万1,756 円／坪
推定価格 平米 坪	199万7,849 円／平米 660万4,889 円／坪
標準価格 平米 坪	240万1,261 円／平米 793万8,569 円／坪
査定価格 平米 坪	252万 円／平米 833万1,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	157万7,228 円／平米 521万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	169万1,139 円／平米 559万906 円／坪
標準価格 平米 坪	205万4,847 円／平米 679万3,324 円／坪
査定価格 平米 坪	216万 円／平米 714万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	251万3,338 円／平米 830万9,095 円／坪
推定価格 平米 坪	264万4,293 円／平米 874万2,033 円／坪
標準価格 平米 坪	212万524 円／平米 701万452 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	50 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区一番町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	134万830 円／平米 443万2,784 円／坪
推定価格 平米 坪	143万1,954 円／平米 473万4,040 円／坪
標準価格 平米 坪	204万5,649 円／平米 676万2,916 円／坪
査定価格 平米 坪	215万 円／平米 710万7,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情