路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区中央4-9-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中央４丁目９番７
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄仙台駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	4億2,900万 円 (502 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万6,630 円 1平米 85万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億3,400万 円 (502 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 285万6,384 円／坪 1平米 86万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。典型的需要者は不動産投資法人、マンションデベロッパー、賃貸等にノウハウを持つ不動産会社等が考えられる。建替えの進まない中古ビルや小区画の低層建物が多く集積しており計画的な開発から取り残された画地も散見される。交通接近性に恵まれており、周辺地域では積極的な不動産投資もみられる。中心価格帯は５００㎡程度の土地で３．５～４．５億円程度。 (2) 同一需給圏は、仙台市中心部に位置する幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は、不動産投資法人や不動産業者、県内外の資金力を有する事業法人等が中心である。愛宕上杉通と東二番丁通りを繋ぐ北目町通沿いに位置する商業地域であり、金融緩和等を背景として、オフィス用地及びマンション用地に対する需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の更地で４億円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面では賃料の粘着性、遅効性により収益価格は特に保守的に求められる傾向がある。一方、比準価格は経済情勢を反映した取引時点の新しい事例も採用して試算されており実証的である。比準価格は収益価格に比べ不動産市場をより的確に反映している。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 主たる需要者は収益性から意思決定を行う不動産投資家等であり、収益価格は高層の店舗付事務所ビルを建築・賃貸することを想定して求めた。一方、比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。よって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄仙台駅南方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	151.8 坪 (502 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層雑居ビルにマンションが混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区中央４丁目９番７
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	24 m
面積	430 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	車の通行量が多く、中高層建物と低層建物が混在
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な低層店舗等が多く残り、地域全体の高層化は遅れ気味である。対象標準地の南側で大型ビルが竣工しており、近隣地域内でも超高層マンション計画が進捗中。今後は小画地を併合し高層化が徐々に進むと予測する。 (2)築年の経過した建物や低層の建物が多いことから、今後の建て替えの増加が見込まれる。仙台駅から近いため、オフィス用地、マンション用地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 292万9,116 円 1平米 88万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 300万5,154 円 1平米 90万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 292万9,116円 1平米 88万6,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 269万1,084円 1平米 81万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 300万5,154円 1平米 90万9,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 269万1,084円 1平米 81万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新築事務所ビルは高賃料でも需要は堅調。投資物件需要は根強く、中心市街地ではオフィスビルや分譲マンション用地としての高値取引が散見される。 (2)金融緩和等の影響で、仙台市中心部の商業地に対する需要は堅調であるが、コロナ禍により店舗系用途の一部に弱含みが見られる。
地域要因
(1)道路向かいのＪＲ東日本仙台ビルが令和４年９月竣工。市立病院跡地開発の東北学院大学が完成。北側背後地で令和４年７月ホテル開業。 (2)周辺ではオフィスビルやマンションの建て替えの動きがあり、今後のさらなる発展が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,089 円／平米 260万8,728 円／坪
推定価格 平米 坪	87万5,889 円／平米 289万5,689 円／坪
標準価格 平米 坪	118万3,634 円／平米 391万3,094 円／坪
査定価格 平米 坪	116万 円／平米 383万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,155 円／平米 297万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	90万9,904 円／平米 300万8,143 円／坪
標準価格 平米 坪	90万4,477 円／平米 299万201 円／坪
査定価格 平米 坪	88万6,000 円／平米 292万9,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万5,968 円／平米 368万9,390 円／坪
推定価格 平米 坪	102万4,662 円／平米 338万7,533 円／坪
標準価格 平米 坪	92万3,119 円／平米 305万1,831 円／坪
査定価格 平米 坪	90万5,000 円／平米 299万1,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,545 円／平米 234万2,450 円／坪
推定価格 平米 坪	73万4,053 円／平米 242万6,779 円／坪
標準価格 平米 坪	83万6,051 円／平米 276万3,985 円／坪
査定価格 平米 坪	81万9,000 円／平米 270万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区中央４丁目９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,532 円／平米 102万7 円／坪
推定価格 平米 坪	82万8,583 円／平米 273万9,295 円／坪
標準価格 平米 坪	90万4,567 円／平米 299万499 円／坪
査定価格 平米 坪	88万6,000 円／平米 292万9,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情