路線価 (2023) 宮城県仙台市青葉区栗生6-8-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
価格時点	2023 年
駅名	陸前落合駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (1689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (1689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,447 円／坪 1平米 8万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙台市青葉区の幹線道路沿いの路線商業地域。典型的需要者は県内外の飲食チェーン、自動車関連等の沿道サービス関連業種の事業者及び賃貸物件のノウハウを持つ不動産会社等。栗生地区の核となる商業エリア内にあり、コロナ禍にあっても、背後地のみならず人口が増加する愛子地区の住宅団地からの顧客の流入が続いている。定期借地権を利用した参入も多く土地取引は減少傾向。取引水準は業種等により異なるが坪当たり２７万～３０万円程度。 (2) 同一需給圏は、沿道サービス型店舗が建ち並ぶ仙台市郊外の路線商業地域一帯。需要者は、沿道サービス型店舗の取得を目的とする不動産業者や事業会社等が中心である。周辺背後の住宅地域の人口増を背景に、沿道サービス型店舗用地としての需要はコロナ禍においても堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模によりまちまちで把握し難いが、１，７００㎡程度の更地で１億４，０００万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路線商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、地価上昇局面においては賃料の粘着性、遅効性により収益価格は保守的に求められる傾向がある。一方、採用した取引事例は周辺商業地域内の取引で、売買に当たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的で収益価格に比べより市場動向を反映していると判断できるので、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 低層店舗が多い中にマンション等が混在する路線商業地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎とし、取引市場の実態を反映したもので実証的で規範性が高い。収益価格は賃貸経営における収益性の観点から求めたもので、主な需要者の行動原理を反映しているが、想定要素があり流動的な側面がある。本件では、より説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸前落合駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	510.9 坪 (1689 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗にマンション等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市青葉区宮城県仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
標準地の範囲
東	55 m
西	40 m
南	200 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	沿道サービス型店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	栗生西部ハイタウン内の商業地域
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域の世帯数は増加しており、当該地域は栗生地区の中心的商業地域を形成。背後は熟成した戸建住宅地域で顧客の質と量は厚い。消費回復を見込み沿道サービス型店舗地の需要は堅調。集積度は高く現状維持と予測。 (2)青葉区西部郊外の路線商業地域で沿道サービス型店舗等が建ち並ぶ。地域内には格別な変動要因はなく当分の間現状維持と予測。コロナ禍においても沿道サービス型店舗用地の需要は堅調で、地価は上昇基調で推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道サービス型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 26万1,835円 1平米 7万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 26万1,835円 1平米 7万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利で資金環境は良好。積極的な不動産投資がみられ収益物件の建設が盛ん。収益物件需要も堅調であるが、売物件は少なく高値取引が把握される。 (2)コロナ禍で先行き不透明感等により需要の停滞の動きがあったが、割安感のある住宅の取引が活発化し、商業地の収益性悪化も一部に回復が見られる。
地域要因
(1)コロナ禍で閉店する飲食店舗が見られる一方、積極的に参入する企業も把握される。宮城総合支所の東及び南側で愛子土地区画整理事業が進捗中。 (2)沿道サービス型店舗が建ち並ぶ地域であり、背後の住宅地域の人口は増加し商況は安定的で、路線商業地としての需要は堅調、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,543 円／平米 18万319 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,797 円／平米 21万913 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,213 円／平米 27万1,796 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,288 円／平米 39万4,366 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,361 円／平米 39万1,301 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,434 円／平米 45万7,663 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,428 円／平米 16万103 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,993 円／平米 18万1,807 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,897 円／平米 22万7,773 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,258 円／平米 22万2,355 円／坪
標準価格 平米 坪	8万742 円／平米 26万6,933 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市青葉区栗生６丁目８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,713 円／平米 33万9,569 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,103 円／平米 29万1,269 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,804 円／平米 27万3,750 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情