路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区小田原弓ノ町102-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６
価格時点	2023 年
駅名	仙台駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	5億5,200万 円 (1169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万432 円 1平米 47万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	5億5,500万 円 (1169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万350 円／坪 1平米 47万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙台駅を中心とする高容積率の商業地域内のうち、中高層マンションが立地する地域。需要者の中心は、分譲若しくは賃貸目的のマンション開発業者である。共働き夫婦の増加、低金利等を背景とした、通勤利便性の高い都心地区におけるマンション需要の高まりを受け、新型コロナの落ち着きもあって、マンション適地に対する仕入れ競争も激化している。市場の中心価格帯は、画地形状、規模、接面道路幅員等によりまちまちであり、特定できない。 (2) 同一需給圏は仙台駅より直線２ｋｍ圏内の中心部縁辺の地域。需要者はマンション事業を行う法人が中心である。区画整理の造成直後には多くのマンション適地が供給されたが、マンション適地への需要が引続き旺盛である。一方、建築費の高騰が販売戦略に影響を与えている。新型コロナ、物価高による地価の押下げはこれまでのところ見られない。市場の中心価格帯については規模が様々あり、取引の中心となる価格帯を見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はマンションが多数見られる地域であることから、比準価格のほかに分譲マンションを想定した開発法も適用した。但し、マンション販売価格の上昇と建築費の高騰から、事業採算性は不透明度を増してきており、開発法における各種想定項目の精度はやや劣ることは否めない。よって実証性に優れ、信頼性の高い比準価格を重視し、開発法価格も比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例には個別に事情を含むものがあるものの比準価格は取引に基づく実証価格である。一方、最有効使用が分譲マンション用地であることを考慮すると投資採算に着目した開発法による価格も一定の規範性を有するものの、高止まりの建築費を反映して低めに試算されている。以上から、マンション市場の需給動向を考慮し、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を重視し、開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	仙台駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	353.6 坪 (1169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンションのほか、駐車場も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	分譲マンション用地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	34 m
面積	1150 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業により街区整然としたマンション中心の地域
街路	基準方位北、３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅東口エリアは概ね熟成してきており、新規の開発用地は少ない。周辺のマンションもやや過剰気味であるが、金融緩和による投資先不足の状況下、都市部不動産への資金流入は継続し、地価は上昇傾向で推移すると予測。 (2)仙台駅東口では開発が進む。接近性に優る地域ではマンション供給が盛んであるが、供給過剰に加え販売価格高止まりとなっている。地価は引続き上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	分譲マンション用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
前年から次年への変動率 9 ％
2022年	1坪 143万1,498円 1平米 43万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
前年から次年への変動率 9.7 ％
2019年	1坪 143万1,498円 1平米 43万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利下で不動産投資需要が地方大都市にも波及し、全用途において地価上昇傾向は継続しているが、新型コロナの沈静化により伸びは加速している。 (2)金融緩和、住宅ローン低金利の中、新型コロナ、物価高の影響を受ける。仙台では中心部徒歩圏の利便性に優るマンションの需要が引続き堅調である。
地域要因
(1)駅東口地区は熟成度を増してきており、建築費高騰の悪影響もある中、低金利を追い風に、用地取得競争が依然として継続している。 (2)仙台駅東口徒歩圏であり、利便性に優るものの、供給過剰、販売価格、建築費何れも高止まりであり販売業者にとっては先行きが見通せない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)東道路のため日照等居住の快適性にやや優れているが、効用の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,309 円／平米 175万6,508 円／坪
推定価格 平米 坪	55万8,937 円／平米 184万7,846 円／坪
標準価格 平米 坪	46万3,464 円／平米 153万2,212 円／坪
査定価格 平米 坪	46万8,000 円／平米 154万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312080 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,461 円／平米 151万8,978 円／坪
推定価格 平米 坪	53万677 円／平米 175万4,418 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,413 円／平米 160万8,081 円／坪
査定価格 平米 坪	49万1,000 円／平米 162万3,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万4,647 円／平米 196万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,896 円／平米 216万8,392 円／坪
標準価格 平米 坪	53万8,502 円／平米 178万288 円／坪
査定価格 平米 坪	54万4,000 円／平米 179万8,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,781 円／平米 196万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	65万2,380 円／平米 215万6,768 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,963 円／平米 174万2,140 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区小田原弓ノ町１０２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,541 円／平米 136万3,861 円／坪
推定価格 平米 坪	44万8,020 円／平米 148万1,154 円／坪
標準価格 平米 坪	39万6,127 円／平米 130万9,596 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情