路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区榴岡4-5-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外
価格時点	2023 年
駅名	宮城野通駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 267万7,860 円
1平米当たり	1平米 81万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9億5,200万 円 (814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 386万8,020 円 1平米 117万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	9億3,600万 円 (814 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円／坪 1平米 115万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台市中心部の準高度商業地域。店舗や事務所ビル等を全国展開する法人、マンション開発業者、投資ファンド等が需要者の中心である。オフィス市況は概ね好調で、飲食店やホテル等の集客数に左右される業態の需要も回復の兆しが伺える。低金利を背景に仙台駅東口に対する需要は堅調で、需給逼迫の状況にある。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にあるが、売り物件が出た場合は高値で成約する傾向にある。 (2) 同一需給圏は、仙台駅周辺に広がる商業地域。主たる需要者は、収益物件の取得・保有を企図する不動産業者や投資家等。当地域では、東西自由通路の拡幅や店舗・事務所・ホテル等の集積により、通行量や繁華性が向上。令和５年には、駅隣接地に大型複合ビルの新築や駅前再開発が予定されており、更なる発展が期待。商業地需要は好調である。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 仙台駅東口の賃貸ビルの空室率は低水準で推移しているが、建築費の高止まりもあり、収益の大幅な上昇には至っていないことから、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性のある取引事例から求めたもので市場性を十分に反映した価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 仙台駅東口の準高度商業地域に位置する。主たる需要者は、収益性等を重視し意思決定を行う不動産業者や投資家等であるが、収益価格は、賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、規範性の高い多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宮城野通駅北東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	246.2 坪 (814 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	550 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外
標準地の範囲
東	0 m
西	80 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	仙台駅東口の準高度商業地域
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)オフィス空室率はコロナ禍以前を下まわる水準で推移。仙台駅東口の人出は回復傾向で、飲食店やホテルも改善の兆し。榴岡地区は物件不足の状況が続いており、当面地価水準は上昇基調で推移すると予測。 (2)仙台駅東西自由通路の通行量は市内中心部で最多、店舗・事務所・ホテル等の集積が進む。東口駅前で民間都市再生事業計画が進行中。更なる通行量・繁華性上昇が期待される。商業地需要は好調、地価水準は上昇と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 452万9,220 円 1平米 137万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 423万1,680 円 1平米 128万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 452万9,220円 1平米 137万円
前年から次年への変動率 18.8 ％
2022年	1坪 325万6,410円 1平米 98万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 423万1,680円 1平米 128万円
前年から次年への変動率 16.8 ％
2019年	1坪 325万6,410円 1平米 98万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景に中心商業地域の不動産市場は総じて好調。オフィス市況は好調で、飲食店やホテル等の需要にも回復の兆しが伺える。 (2)国内経済は、物価高による下振れ懸念はあるものの、経済活動正常化により内需を中心に回復基調。仙台駅東口では、民間都市再生事業計画が進行中。
地域要因
(1)仙台駅東口隣接地に建設中の大型複合商業施設が令和５年４月に完成予定で、仙台駅東口への顧客の回遊性が大幅に向上することが期待される。 (2)ペデストリアンデッキの拡張やバス発着所の新設等、インフラ整備と一体化した開発事業が進行。更なる繁華性・交通利便性向上が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	132万8,671 円／平米 439万2,586 円／坪
推定価格 平米 坪	147万4,825 円／平米 487万5,771 円／坪
標準価格 平米 坪	140万4,595 円／平米 464万3,591 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	145万728 円／平米 479万6,107 円／坪
推定価格 平米 坪	165万2,140 円／平米 546万1,975 円／坪
標準価格 平米 坪	157万3,467 円／平米 520万1,882 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	136万9,914 円／平米 452万8,936 円／坪
推定価格 平米 坪	145万5,035 円／平米 481万346 円／坪
標準価格 平米 坪	145万5,035 円／平米 481万346 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312100 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万209 円／平米 423万2,371 円／坪
推定価格 平米 坪	138万983 円／平米 456万5,530 円／坪
標準価格 平米 坪	131万5,222 円／平米 434万8,124 円／坪
査定価格 平米 坪	128万 円／平米 423万1,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区榴岡４丁目５番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,038 円／平米 255万2,358 円／坪
推定価格 平米 坪	81万9,904 円／平米 271万603 円／坪
標準価格 平米 坪	138万2,637 円／平米 457万998 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情