路線価 (2023) 宮城県仙台市宮城野区二十人町300-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区二十人町３００番７
価格時点	2023 年
駅名	仙台駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億2,200万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 281万100 円 1平米 85万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億1,900万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 279万3,570 円／坪 1平米 84万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台駅東口の商業地域及び商住混在地域一円。店舗や事務所ビル等を全国展開する法人、マンション開発業者、投資ファンド等が需要者の中心。オフィス市況は概ね好調で、飲食店やホテル等の需要も回復の兆しが伺えるほか、賃貸マンション用地需要も旺盛。低金利を背景に仙台駅東口に対する需要は堅調で、需給逼迫の状況。取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にあるが、売り物件が出た場合は高値で成約する傾向にある。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ仙台駅東口に広がる商業地域を中心にＪＲ仙台駅西口の一部も含むと判定した。主たる需要者層としては高い資金調達能力を有する機関投資家や不動産会社、県内外の有力企業が挙げられる。当地域の利用状況は年々変化しているが、１階を店舗利用とした高層賃貸マンションの供給が多くオフィス需要はやや弱い。需要者の属性や取得目的によって取引価格に差が見られるため、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 高層店舗兼共同住宅が多く、投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性を有しているが、建築費の高止まりもあり、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性のある取引事例から求めたもので市場性を十分に反映した価格である。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、主たる需要者層は投資家等であるが、収益価格は想定要素が多く、近年の建築費上昇の影響も相俟って低位に試算された。比準価格は類似不動産の取引価格から求められた実証的かつ客観的な価格であり、説得力は高い。よって、本件では取引事例に基づき試算された比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	仙台駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅、貸駐車場等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市宮城野区宮城県仙台市宮城野区二十人町３００番７
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	33.5 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	青葉区へ直接連絡する幹線道路沿いの商業地域
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)オフィス空室率はコロナ禍以前を下まわる水準で推移。仙台駅東口の人出は回復傾向で、飲食店やホテルも改善の兆し。賃貸マンションの需要も旺盛な地域で、当面地価水準は上昇基調で推移すると予測。 (2)駐車場等の低利用地も見られるが徐々に土地活用が進捗しており、商業地域としての熟成度は向上している。収益物件に対する需要も堅調で、当面地価は上昇傾向での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 294万2,340 円 1平米 89万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 280万182 円 1平米 84万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 294万2,340円 1平米 89万円
前年から次年への変動率 14.9 ％
2022年	1坪 244万6,440円 1平米 74万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 280万182円 1平米 84万7,000円
前年から次年への変動率 14.2 ％
2019年	1坪 244万6,440円 1平米 74万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景に中心商業地域の不動産市場は総じて好調。オフィス市況は好調で、飲食店やホテル等の需要にも回復の兆しが伺える。 (2)ウィズコロナの移行に伴う国民の生活様式の変遷等により景気は緩やかな回復基調であるが、急激な円安や物価上昇による下振れリスクも否めない。
地域要因
(1)仙台駅東口はオフィス市況は好調で、店舗・ホテル需要も回復の兆し。賃貸マンション需要も期待される地域では、需給逼迫の状況が続いている。 (2)ＪＲ仙台駅西口方面へと繋がる幹線道路沿いの商業地域で、土地活用が進み熟成度は向上し、ホテルや住居系収益物件に対する需要は旺盛。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二十人町３００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,298 円／平米 196万8,055 円／坪
推定価格 平米 坪	64万1,136 円／平米 211万9,596 円／坪
標準価格 平米 坪	89万467 円／平米 294万3,884 円／坪
査定価格 平米 坪	91万7,000 円／平米 303万1,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二十人町３００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万1,309 円／平米 175万6,508 円／坪
推定価格 平米 坪	55万8,937 円／平米 184万7,846 円／坪
標準価格 平米 坪	85万8,582 円／平米 283万8,472 円／坪
査定価格 平米 坪	88万4,000 円／平米 292万2,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二十人町３００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万6,620 円／平米 250万1,386 円／坪
推定価格 平米 坪	78万6,291 円／平米 259万9,478 円／坪
標準価格 平米 坪	86万2,161 円／平米 285万304 円／坪
査定価格 平米 坪	88万8,000 円／平米 293万5,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二十人町３００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,089 円／平米 260万8,728 円／坪
推定価格 平米 坪	86万4,052 円／平米 285万6,556 円／坪
標準価格 平米 坪	100万60 円／平米 330万6,198 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市宮城野区二十人町３００番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万3,991 円／平米 186万4,554 円／坪
推定価格 平米 坪	62万2,082 円／平米 205万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	83万6,132 円／平米 276万4,252 円／坪
査定価格 平米 坪	86万1,000 円／平米 284万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情