路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区北高森12-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市泉区宮城県仙台市泉区北高森１２番１２
価格時点	2023 年
駅名	泉中央駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は泉区北部丘陵地に広がる泉パークタウン及び同価格帯の周辺住宅地域。需要者は若い夫婦を中心とした住宅一次取得者及び北部工業団地勤務者。コロナ禍の在宅勤務浸透等による戸建需要増の影響及び相対的な割安感から需要は堅調。ただし割安でも新築戸建てで４０００万円前後となるため、需要者がある程度限られる。なお、画地分割による分譲等で単価が上昇し、やや天井感も出始めているため、今後地価はゆるやかな上昇傾向で推移すると予測。 (2) 同一需給圏は泉区北西部郊外に位置する住宅団地の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市泉区在住の標準的所得者層となっている。閑静な住宅街が広がる泉パークタウンに隣接する住宅団地で、泉パークタウンと概ね同程度の街並みが形成されていることなどから、住宅需要は良好で、地価の上昇が継続している。市場の中心価格帯は更地で総額１９００万円程度となっている。なお、築年数の古い中古住宅の取引が多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して意思決定を行う傾向が強い。また、近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅主体の住宅団地で、転勤等により戸建住宅が賃貸されるケースが希にある程度で、収益性からのアプローチはなじまないため、収益価格は試算しなかった。よって本件では、代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の戸建住宅主体の郊外の住宅団地内に位置するため、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉中央駅北西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市泉区宮城県仙台市泉区北高森１２番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	泉区北部郊外丘陵地に造成された区画整然とした住宅地域。
街路	基準方位北、６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成が進んだ住宅団地で、今後は老朽建物の建替えや画地分割による細分化が進むものと予測。コロナ禍の在宅勤務浸透による戸建住宅需要増の影響から需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向を維持している。 (2)古い時期に開発された大規模住宅団地で、用途的には特段の変動要因はない。品等の良好な住宅団地で、需要は底堅く、暫くの間、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進行。ただし在宅勤務の浸透で戸建需要は増加。画地分割後の分譲も多く見られ、戸建需要は堅調である。 (2)今後の金利上昇が一部で懸念されているものの、現時点においては泉区内の住宅需要は堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)郊外部に位置するが、良好な住環境等から底堅い需要がある。戸建住宅需要増の影響から地価はゆるやかな上昇傾向だが、やや天井感も出つつある。 (2)古い時期に開発された住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。閑静な住宅団地で、一定の需要が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)南東側道路で日照、通風等居住の快適性が優れるものの、変動状況としては特段の要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区北高森１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,916 円／平米 32万7,016 円／坪
推定価格 平米 坪	10万91 円／平米 33万901 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,036 円／平米 28万7,741 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区北高森１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,108 円／平米 30万4,509 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,812 円／平米 31万3,448 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,878 円／平米 27万3,995 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区北高森１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万771 円／平米 30万89 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,414 円／平米 29万2,297 円／坪
標準価格 平米 坪	8万158 円／平米 26万5,002 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区北高森１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,350 円／平米 30万5,309 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,902 円／平米 30万3,828 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,547 円／平米 27万6,206 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,100 円／平米 28万4,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区北高森１２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,660 円／平米 27万3,274 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,142 円／平米 27万4,867 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,319 円／平米 27万2,147 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情