路線価 (2023) 宮城県石巻市築山1-36-2 坪・平米
2023
路 線 価
宮城県 石巻市
宮城県石巻市築山1丁目36番2
(石巻)
- 周辺状況: 商業地 (店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域)
- 蛇田駅 から 1900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
12万2,322 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万7,000 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
宮城県
石巻市宮城県石巻市築山1丁目36番2
|
価格時点 | 2023 年
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駅名 | 蛇田駅 から 1900m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 12万2,322 円 |
1平米当たり | 1平米 3万7,000 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
4,050万 円
(878 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 15万2,407 円
1平米 4万6,100 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月13日
|
調査実施日 | 2022年12月15日
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鑑定評価額 総額 |
4,060万 円
(878 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 15万2,737 円/坪
1平米 4万6,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は、石巻市内の幹線道路沿いに形成された路線商業地域で、背後の混在地域や駅前商業地も含むものと判定した。主たる需要者層としては、県内・全国にチェーン展開する各種物販・飲食店等の運営企業等が挙げられる。車両通行量が多く、飲食店や来店型の店舗も多い地域のため、コロナ禍の影響を受けているが、店舗の撤退や空室の長期化等は見られない。路線商業地の画地規模は様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は、石巻市内の幹線道路沿いに形成された路線商業地域を中心に、背後の混在地域や駅前商業地を含む。主たる需要者は、県内・全国に展開するチェーン店の運営企業等が考えられる。飲食店や来店型の店舗も多い地域のためコロナ禍の影響を受けているが、車両通行量は多く繁華性を維持している。路線商業地の画地規模にはばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 国道沿いの路線商業地域であるが、投資目的での新規の土地取引は少なく、自己利用目的での取引が多勢を占める。また、路線商業地域においては、出店するテナントの業種、業態、企業規模等により賃料水準が異なることから、収益価格の相対的な説得力は劣るものと判断した。よって、本件では実証性と客観性を具備する取引事例に基づき試算された比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 国道沿いに形成された路線商業地域であるが、店舗等の賃貸借を目的とした新規の土地取引は少なく、自己利用目的での取引も多い。また、路線商業地域においては、出店するテナントの属性等により賃料水準が形成されることも多いため、収益価格の相対的な規範性は劣るものと判断する。よって、本件では信頼性を有する多数の取引事例に基づいて試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 蛇田駅南方
|
距離 | 1900 m
|
土地の状態 | |
土地面積 |
265.6 坪
(878 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 台形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 2.5 m
|
現況 | 店舗兼工場
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構造 |
鉄骨造:S
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 1F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 16 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
国道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 無 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
準工業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
石巻市宮城県石巻市築山1丁目36番2
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標準地の範囲 | |
東 | 900 m
|
西 | 500 m
|
南 | 50 m
|
北 | 70 m
|
標準的使用 | |
標準的使用 | 低層店舗地
|
画地の形状等 | |
間口 | 30 m
|
奥行き | 40 m
|
面積 | 1200 m2
|
形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 市内中心部近郊の国道398号沿いに形成された路線商業地域
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街路 | 16m国道
|
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
準工業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 準防火地域 |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
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指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)国道沿いで比較的熟成度の高い路線商業地域であるが、長期化するコロナ禍や物価高騰により商業地としての取引は減少しており、地価はやや下落傾向での推移が予測される。 (2)繁華性の比較的高い旧来からの路線商業地域として熟成しており、概ね現状程度で推移するものと予測する。コロナ禍で空店舗も散見され、地価は微減傾向で推移すると予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 低層店舗地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 15万5,713 円
1平米 4万7,100 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 15万5,382 円
1平米 4万7,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円 |
前年から次年への変動率 -0.4 % | |
2022年 |
1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円 |
前年から次年への変動率 -0.2 % | |
2019年 |
1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)復興特需の終息や人口減少による地域経済の衰退に加え、物価高騰や新型コロナの影響で収益性は不芳で商業地としての需要は弱含み。 (2)繁華性・集客力等の向上に繋がる要因は見られず、地域経済は引き続き低調。コロナ禍で空き店舗も増えており、一部地域を除き需給バランスは悪化。 |
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地域要因 | |
(1)国道沿いに形成された路線商業地域で、車両通行量は多いが人出は少なく、昨年来回復基調にあるもののコロナ禍による売上減少で需要はやや弱い。 (2)コロナ禍で路線沿いの店舗収益性は悪化しており、空店舗も散見され、需給バランスはやや悪化している。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
2312060 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 石巻市 |
地域 | 宮城県石巻市築山1丁目36番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 準工業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
3万8,978 円/平米
12万8,861 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
3万2,218 円/平米
10万6,513 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万7,801 円/平米
15万8,030 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万7,800 円/平米
15万8,027 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 23 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北 |
側道幅員1 | 16 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 特別用途地区(特別用途地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
2312070 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 石巻市 |
地域 | 宮城県石巻市築山1丁目36番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万7,749 円/平米
19万918 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5万4,889 円/平米
18万1,463 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万7,115 円/平米
15万5,762 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万7,100 円/平米
15万5,713 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 90 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 貸家建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 15 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 国道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 南東 |
側道幅員1 | 5.7 m |
側道方位2 | 南西 |
側道幅員2 | 5.6 m |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
2312100 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 石巻市 |
地域 | 宮城県石巻市築山1丁目36番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
4万2,589 円/平米
14万799 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
4万2,546 円/平米
14万657 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万7,379 円/平米
15万6,635 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万7,400 円/平米
15万6,704 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 90 % |
基準容積率 | 400 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 10.7 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
2312020 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 石巻市 |
地域 | 宮城県石巻市築山1丁目36番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
3万6,723 円/平米
12万1,406 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5万679 円/平米
16万7,545 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万6,409 円/平米
15万3,428 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万6,400 円/平米
15万3,398 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 16 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 北西 |
側道幅員1 | 6 m |
側道方位2 | 南西 |
側道幅員2 | 6 m |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
2312100 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 石巻市 |
地域 | 宮城県石巻市築山1丁目36番2 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万2,008 円/平米
17万1,938 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5万5,863 円/平米
18万4,683 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万6,514 円/平米
15万3,775 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万6,500 円/平米
15万3,729 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 12 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |