路線価 (2023) 宮城県石巻市末広町10-58 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 石巻市宮城県石巻市末広町１０番５８
価格時点	2023 年
駅名	陸前山下駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円／坪 1平米 3万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石巻市、周辺市町村の近隣商業地域や幹線街路沿いの商業地域、更にその背後の商住混在地域も含まれる。需要者の中心は地縁を有する地元企業や個人等と考えられる。コロナ禍や郊外の大型商業施設の選好性等の高まりから、地域の商況は低迷しており、取引も低調である。商業地の取引が少なく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は中心市街地内に位置する商業地域及び商住混在地域から構成。特に旧石巻市中枢部を取り巻くエリアや大街道沿いの代替性が高い。全国展開のチェーン店は交通網が発達した蛇田地区を選好する傾向にあることから、近隣地域一帯における需要者は、店舗・事業所用地を求める地元企業が中心となり、画地規模によっては小商圏型のローカルチェーン等が買手層に加わる。規模の均質性が乏しいが、更地取引は総額２～３千万円程度が上限となることが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現在の土地取引動向や地価水準を反映しており実証的な価格である。収益価格は、低層の店舗兼事務所を想定し試算を行ったものの、自用が中心で賃貸市場が成熟している地域とはいえないため、やや低位に求められた。したがって本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 圏域を構成する商業地域では自用目的の取引が主となり、これら現実の売買に基づく比準価格は、市場動向を的確に反映したものと考えられ、高い規範性が認められる。他方、収益価格は、建築費の高騰を受け、資産価値性に見合った賃料設定が困難となり、得られた水準は取引実態と明らかに乖離したものとなる。よって、中心的需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	陸前山下駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の各種店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石巻市宮城県石巻市末広町１０番５８
標準地の範囲
東	120 m
西	40 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道３９８号沿いの旧来からの商業地域
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗や事業所、戸建住宅等が混在する地域。郊外の大型商業施設の選好性等の高まりから、周辺では空き店舗もみられる。需要に乏しく、地価は微減傾向にて推移していくと考えられる。 (2)旧市街地に属し空地等は乏しいが、同路線沿いでは小売店・量販店等の集積が緩やかに進行する。地域経済停滞の影響から地価下落傾向は継続するも、利便性に優れ、用途多様性にも富むため、底堅い動きを示すと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や高齢化の進行によって不動産需要の減退傾向が続く中、新型コロナウイルスの影響の長期化により不透明感が増している。 (2)店舗間の相乗効果が高い蛇田地区を除き圏域全体で店舗需要は減退するが、小商圏型店舗の立地を検討する企業もあり地価は底堅い動きを示している。
地域要因
(1)需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向にある。 (2)都市計画道路七窪蛇田線開通に伴いアクセス条件改善が予測されるが、商圏構造の変化までは見込めないこともあり、市場への影響は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)市内中心部の商業地域では、画地の規模・形状ともに概ね標準的な範囲にあると判断され、今後も需要者からの選好性に変化は生じない見込み。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312100 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市末広町１０番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,589 円／平米 14万799 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,291 円／平米 13万9,814 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,635 円／平米 13万1,033 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市末広町１０番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,202 円／平米 15万2,744 円／坪
推定価格 平米 坪	5万976 円／平米 16万8,527 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,981 円／平米 14万2,095 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312100 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市末広町１０番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,008 円／平米 17万1,938 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,852 円／平米 17万1,423 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,623 円／平米 14万7,524 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県石巻市末広町１０番５８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,978 円／平米 12万8,861 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,048 円／平米 12万2,481 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,998 円／平米 12万8,927 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情