路線価 (2023) 宮城県塩竈市新浜町2-149-82 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 塩竈市宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２
価格時点	2023 年
駅名	東塩釜駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 5万6,202 円
1平米当たり	1平米 1万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	541万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	541万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は塩竈市の住宅地域を中心に隣接する多賀城市東部に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者、特に水産関連業の従事者が中心であり外部からの転入は少ない。丘陵地の住宅地が多い中で、平坦地であるが、住工混在であり住環境がやや劣る。土地は２５０㎡程度の標準規模で５００～６００万円程度、中古住宅で１，５００万円程度、新築の建売住宅で２，８００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は、塩竈市内の住宅地域一帯。主たる需要者は市内の居住者が中心であるが、特に水産加工関連に従事する個人が多い。周辺は工業用途と住宅用途が混在しており、職住接近に着目した需要は一部見られるが、住宅地としての人気は低く取引件数は低調である。賃貸物件についても新規供給は殆ど見られない。取引件数が少なく、取引される規模等も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートも散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、自己使用不動産が取引の中心となっており新規供給は殆どなく、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象不動産と代替性のある多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東塩釜駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所、工場、一般住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩竈市宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２
標準地の範囲
東	120 m
西	120 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層工場兼住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	漁港及び水産加工関連工業地域背後の住工混在地域
街路	基準方位北、１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫等が混在する住宅地域。築浅の住宅も散見されるが、津波による浸水被害を受けたため人気がない地域で、また工場等が混在しており住環境が劣る。地価は引続き若干の下落傾向と予測する。 (2)水産加工工場等が建ち並ぶ工業地域に近接する熟成した住宅地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。相対的に選好性が劣る地域のため今後の需要喚起は想定しにくく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向の中、新型コロナによる経済活動の縮小もあるが、隣市町の商圏拡大等により、一部に住宅需要の回復がみられる。 (2)人口は減少傾向が継続。市内中心部の一部住宅地を除き需給バランスはやや悪化の傾向にあるが、低金利が住宅需要を下支えしている。
地域要因
(1)建売住宅の販売が散見されるが、取引は停滞している。地価の割安感もあるが、中心部からの利便性が劣るため、需要は弱い。 (2)周辺で建売住宅の販売も見られるが、工業用途も混在し居住環境に劣る地域のため選好性は低く、需要はやや弱含みである。
個別的要因	(1)西側道路のため日照等の居住の快適性にやや優れているが、効用の程度に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312080 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,936 円／平米 7万5,826 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,396 円／平米 7万4,041 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,188 円／平米 7万48 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,036 円／平米 6万9,545 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,078 円／平米 6万9,684 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万22 円／平米 6万6,193 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,942 円／平米 6万5,928 円／坪
標準価格 平米 坪	2万992 円／平米 6万9,400 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312100 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,596 円／平米 8万1,314 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,832 円／平米 7万8,789 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,034 円／平米 6万9,538 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312070 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,665 円／平米 8万4,848 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,614 円／平米 8万4,680 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,468 円／平米 7万4,279 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情