路線価 (2023) 宮城県塩竈市尾島町20-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 塩竈市宮城県塩竈市尾島町２０番４
価格時点	2023 年
駅名	本塩釜駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円／坪 1平米 3万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、塩竈市及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己利用を企図する地元法人や個人事業主。隣接市町への顧客流出傾向が続き、商況は低調。当地域は、本塩釜駅に近い市中心部の商業地域であるが、飲食業はコロナ禍からの商況回復途上、物価高も相俟って、顧客誘因力を有する店舗等の新規出店需要は弱含みである。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (2) 同一需給圏は、塩竈市内の商業地域及び商業性の見られる混在地域一帯。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有する地元企業や個人事業主が中心である。市内中心部の商況は厳しい状況が続いており、特に近隣地域はコロナ禍の影響を大きく受け商業環境の悪化が続いていることから、需要は減退気味である。一方、業種によっては状況が改善し用地取得に積極性も見られる。既成商業地の画地規模にはばらつきが見られ、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 塩竈市内の中心商業地域に存する。主たる需要者は、収益性を重視し意思決定を行う法人や投資家等であるが、収益価格は賃料水準や空室率の査定等、多くの想定要素を含む。一方、比準価格は、現実の不動産市場における売買事例に基づき試算されており実証的である。本件においては、多数の取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (2) 塩竈市中心部の既成商業地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたものと思料する。一方、主たる需要者は周辺の取引価格水準を重視して取引を行う傾向があることから、市場性を反映した取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断する。土地の収益性に着目した取引は殆どなされていないと思料されるので、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本塩釜駅南東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	87.4 坪 (289 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所、低層小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩竈市宮城県塩竈市尾島町２０番４
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	110 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	本塩釜駅に近く、店舗、事務所等が建ち並ぶ旧来からの商業地域
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩竈市中心部に位置する商業地域として成熟しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。事務所の他、小規模飲食店舗が多いが、飲食業はコロナ禍からの回復途上。商業地需要は弱含み、地価水準は下落基調。 (2)塩竈市中心部の既成商業地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。商業環境は悪化しているが良好な立地条件に着目した需要は回復していくと思料され、地価は横ばいから下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)塩竈市の主要産業である観光業は、コロナ禍から回復途上。市街地再開発事業により商業施設が整備されたが、周辺の繁華性向上には至らない。 (2)コロナ禍で飲食店等の出店意欲が低調な中、業種によっては用地取得の動きも見られる。商圏は広がりを欠き、近隣市町に顧客が流出している。
地域要因
(1)本塩釜駅に近い商業地域。飲食業の商況は回復途上。背後では住宅地需要が見られる。地域要因に特段の変動はない。 (2)コロナ禍で商況は低迷しており、飲食店等の空店舗も見られ需要は弱さが見られるものの、地価は下げ止まりの傾向も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市尾島町２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,634 円／平米 12万4,418 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,483 円／平米 12万3,919 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,208 円／平米 12万9,622 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市尾島町２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,528 円／平米 9万1,008 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,326 円／平米 13万12 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,205 円／平米 12万3,000 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市尾島町２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,586 円／平米 12万953 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,366 円／平米 12万226 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,092 円／平米 13万5,850 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市尾島町２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,238 円／平米 13万9,639 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,238 円／平米 13万9,639 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,136 円／平米 14万5,914 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312100 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市尾島町２０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,097 円／平米 11万2,725 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,161 円／平米 10万9,630 円／坪
標準価格 平米 坪	4万589 円／平米 13万4,187 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情