路線価 (2023) 宮城県気仙沼市魚町2-411 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 気仙沼市宮城県気仙沼市魚町２丁目４１１番
価格時点	2023 年
駅名	気仙沼駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円／坪 1平米 4万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は気仙沼市内の低層店舗を中心とする商業地域で、典型的な需要者は自己使用の店舗を建築することを目的とする個人又は地元法人である。復興土地区画整理事業により観光拠点や商業施設の整備が進んでいるが、未熟成の状況にある。取引の中心となる価格帯は約５００㎡の土地で２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、気仙沼市内の商業地域のうち店舗・事務所併用住宅を主体とする地域で、需要者は、職住一体を志向する個人や自社保有・使用の建物建築を目的とする中小法人である。気仙沼市内の復興に伴う土地区画整理事業は全て完了したが、事業主高齢化、人口減少、水産業をはじめとする地域経済低迷等の影響から商業地に対する需要は弱く、取引自体が減少し地価も下落基調で推移している。需要の中心は、３００㎡程度の画地で１５００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は商業地域であり、同一需給圏内の類似地域において商業性を有する取引事例を収集した。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、賃貸市場は未成熟の状態にあり、収益性からのアプローチは妥当でないと判断し収益還元法は適用しなかった。したがって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域では自用の建物が一般的で、適切な賃貸事例の収集が極めて難しいうえに、業種、用途の多様性から、賃料水準把握も困難であるため収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際に市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されていることから高い説得力を有する。よって、本件では比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	気仙沼駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	147.6 坪 (488 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗や事務所の建築が進む区画整理地内の商業地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	気仙沼市宮城県気仙沼市魚町２丁目４１１番
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	被災市街地復興土地区画整理事業区域に存する商業地
街路	１５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)魚町・南町地区被災市街地復興土地区画整理事業区域に存する商業地域であり、店舗・事務所・観光施設等の整備が進んでいるものの未熟成の状況にあり、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)魚町・南町地区被災市街地復興土地区画整理事業区域、商業ゾーン内の商業地域。徐々に店舗等が建ちつつあるが、高齢化や人口減少、コロナによる観光業の低迷や水産業低迷を受け、地価は下落基調で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)市内の土地区画整理事業は完了したが、需要が追いつかずに空地が目立つ。市内の人口も減少傾向にあり、不動産市場は厳しい状況にある。 (2)市内人口減少。復興需要も終息し、戸建住宅用地等の問合せも減少傾向。加えて、売手が価格で妥協せず取引が成立し辛い状況が依然続いている。
地域要因
(1)復興土地区画整理事業により徐々に店舗等の建築が進んでおり、にぎわいを取り戻す方策が進められている。 (2)魚町・南町地区土地区画整理事業の換地処分も完了し、徐々に店舗・事務所等の建築が進んでいるものの、未だ駐車場や空地も多くみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市魚町２丁目４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,533 円／平米 14万614 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,470 円／平米 13万7,100 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,516 円／平米 17万312 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市魚町２丁目４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,315 円／平米 9万3,609 円／坪
推定価格 平米 坪	3万227 円／平米 9万9,930 円／坪
標準価格 平米 坪	5万378 円／平米 16万6,550 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市魚町２丁目４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,655 円／平米 9万4,733 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,093 円／平米 9万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	5万801 円／平米 16万7,948 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313080 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市魚町２丁目４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,507 円／平米 10万7,468 円／坪
推定価格 平米 坪	3万959 円／平米 10万2,350 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,525 円／平米 16万424 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市魚町２丁目４１１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,976 円／平米 11万8,937 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,616 円／平米 11万7,746 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,070 円／平米 17万2,143 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情