路線価 (2023) 宮城県白石市字沢目8-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 白石市宮城県白石市字沢目８番３
価格時点	2023 年
駅名	白石駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (341 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (341 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円／坪 1平米 3万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は白石市及び周辺市町に形成された商業地域・商住混在地域一帯。需要者は従来、地元企業・事業主であったが、顧客が郊外のＳＣやバイパス沿いの商業施設、更にはネットショップに流出しているため、旧来からの商業地域では空店舗が増加しており、近年は住宅地への転用を目的とした不動産業者の参入が散見される状況にある。不動産市場が停滞しており、取引の中心価格帯は見出し難い状況にあるが、民間では総額的に少額物件の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、主に白石市及び近隣市町の商業地域及び商住混在地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する法人事業者や個人事業主が中心である。土地供給が相当に限られており取引は乏しいが、白石駅に近接して利便性が高いことから、供給があれば画地条件次第で併用住宅等を含めて相応の需要が見込まれる。取引自体が僅少であるため、需要の中心的な価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商況の厳しい中、貸店舗も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心となっていることから、収益価格は参考にとどめ、商業地における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方、収益価格は建築費の高止まり等により低位に試算された。自用物件が多数を占める商業地域であり、市場参加者は取引価格の水準を勘案して意思決定を行うため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白石駅西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	103.1 坪 (341 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白石市宮城県白石市字沢目８番３
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	60 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	白石市の市街地中心部に位置し、観光客向も含む店舗等が連坦する駅前商業地域。
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗・飲食店等が集積する駅前商店街だが、郊外の大型店への顧客流出により、衰退化傾向が続く。商業地としての需要は低く、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)白石駅前の商業地域で観光客向けの小売飲食店舗が主軸を形成。郊外型商業エリアとの棲み分けが進むが、店舗群の老朽化が目立ち地価反転の兆しは見られない。地価は下限に近づいており下落幅は逓減すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染拡大防止のための行動制限が緩和され、経済活動の正常化が進んでいるが、白石市では旧市街地を中心に商況が低迷している。 (2)比較的活況を呈する郊外型商業地域と相対して在来商業地域の苦境が続くが、観光客需要を見込み連坦性を一定水準に保持する。
地域要因
(1)郊外型商業施設等に客足が流れ、駅前を中心とした旧来型商店街は空洞化が進み、地域住民の高齢化も相俟って衰退化傾向にある。 (2)客足流出や店主の高齢化により白石駅前エリアの商況は今一歩であるが、宅地供給が相当に少ないエリアのため住宅地移行の動きは見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	白石市
地域	宮城県白石市字沢目８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,067 円／平米 8万2,872 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,067 円／平米 8万2,872 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,783 円／平米 11万1,687 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	白石市
地域	宮城県白石市字沢目８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,267 円／平米 8万6,839 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,752 円／平米 8万5,136 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,706 円／平米 11万4,738 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	白石市
地域	宮城県白石市字沢目８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,653 円／平米 8万4,809 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,150 円／平米 8万3,146 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,264 円／平米 11万3,277 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡大河原町
地域	宮城県白石市字沢目８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
推定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,188 円／平米 11万3,026 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡大河原町
地域	宮城県白石市字沢目８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万395 円／平米 10万486 円／坪
推定価格 平米 坪	3万395 円／平米 10万486 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,037 円／平米 11万2,526 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情