路線価 (2023) 宮城県登米市石越町北郷字小谷地97-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 登米市宮城県登米市石越町北郷字小谷地９７番１
価格時点	2023 年
駅名	石越駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	561万 円 (1247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万4,877 円 1平米 4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	561万 円 (1247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万4,877 円／坪 1平米 4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域登米圏のうち旧町中心外縁に点在する村落地区から構成。買手の地縁的選好性は強く、旧石越町の代替性が高い。魅力ある地場産業等に乏しいこともあり移住等による転入者は稀で、需要者は分家又は転居先を求める地元在住者が主体となるが、人口減・少子高齢化が深刻化する中で、住宅需要は全般的に脆弱な状態が続く。空家等は増えつつあるが、取引が成立することは稀である。住宅地は規模の相違が大きいが、坪単価は１万円半ばを割り込む。 (2) 同一需給圏は登米市北西部の石越、中田地区における既存集落であるが、ＪＲ石越駅利用の点で栗原市若柳地区も代替競争関係にある。需要者は同一需給圏内の居住者、特に石越地区に地縁的選好性を有する者に限られる。登米市の既存集落では人口減少が急速に進んでいる。過疎高齢化の進行に加え、建築費上昇を含む物価高の影響下にあって取引が少ない状況が続いている。このため、需要の中心となる価格帯の把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む村落地区一帯にアパート等は存せず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内では住宅用地又は中古住宅が自用目的で取引されることが多く、これら事例を採用し、的確に補修正等を施して得た比準価格は、実証的裏付けを有したものとなる。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、需要者層の行動に合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 郊外の農家集落であり、アパート等の収益物件はなく、自用目的の取引が中心で賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石越駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	377.2 坪 (1247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が多く、一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登米市宮城県登米市石越町北郷字小谷地９７番１
標準地の範囲
東	120 m
西	140 m
南	400 m
北	320 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧石越町の北西端部、岩手県との県境近くの低平地上に形成された農家集落地域
街路	基準方位北、５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧石越町地区の人口減少ペースは過去１０年間で△１８％近い水準にあり、旧町域全体で住宅需要が低調に推移する中で、特に過疎化の進行が早い当該集落地域の地価は、今後も長期に亘り下落基調を続ける見込み。 (2)近隣周辺では大きな変動要因はない。全体的に石越地区内では人口減少が進み、衰退傾向となっている。地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万4,877 円 1平米 4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万4,877 円 1平米 4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万4,877円 1平米 4,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 1万5,208円 1平米 4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万4,877円 1平米 4,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 1万5,208円 1平米 4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年、旧石越町地区の人口・世帯減少率は、若年層の他地域流出等の要因もあって市平均を大きく上回り、新規の住宅需要も低調な状態が続いている。 (2)金融緩和、新型コロナ、物価高等の影響を受けるが、登米市郊外の集落地域では過疎高齢化により衰退傾向となっている。
地域要因
(1)人口減が進む当該地域では、雇用環境を含め、他地域からの転入者を迎える条件に乏しく、潜在的供給は多いが取引の少ない状態が続いている。 (2)農家住宅が散在する農家集落地域であり需要は地縁・血縁を有する者に限られる。
個別的要因	(1)３８０坪前後の画地規模は集落内で標準的と言える範囲にあるが、需要減退が続く中では過大となりつつあり、需要者からの選好性は低下傾向にある。 (2)地域内の標準的画地であり格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町北郷字小谷地９７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,741 円／平米 1万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	4,136 円／平米 1万3,674 円／坪
標準価格 平米 坪	4,510 円／平米 1万4,910 円／坪
査定価格 平米 坪	4,510 円／平米 1万4,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町北郷字小谷地９７番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,285 円／平米 1万4,166 円／坪
推定価格 平米 坪	4,333 円／平米 1万4,325 円／坪
標準価格 平米 坪	4,504 円／平米 1万4,890 円／坪
査定価格 平米 坪	4,500 円／平米 1万4,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町北郷字小谷地９７番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,897 円／平米 2万6,107 円／坪
推定価格 平米 坪	8,238 円／平米 2万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	4,577 円／平米 1万5,132 円／坪
査定価格 平米 坪	4,580 円／平米 1万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町北郷字小谷地９７番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,192 円／平米 2万471 円／坪
推定価格 平米 坪	5,873 円／平米 1万9,416 円／坪
標準価格 平米 坪	4,487 円／平米 1万4,834 円／坪
査定価格 平米 坪	4,490 円／平米 1万4,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町北郷字小谷地９７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,041 円／平米 1万9,972 円／坪
推定価格 平米 坪	5,902 円／平米 1万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	4,502 円／平米 1万4,884 円／坪
査定価格 平米 坪	4,500 円／平米 1万4,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情