路線価 (2023) 宮城県登米市石越町南郷字舘前18-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 登米市宮城県登米市石越町南郷字舘前１８番２４
価格時点	2023 年
駅名	石越駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	138万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,762 円 1平米 8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	138万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,597 円／坪 1平米 8,650 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域登米圏のうち、旧町中心部から幾分離れることで地価の割安感を維持する住宅地域から構成される。買手の地縁的選好性は強く、旧石越町の代替性が高い。地域の衰退からＪＲ石越駅を利用する勤労者層からの引き合いは見込み難く、需要者は、世帯分離・転居等を契機に持家を求める地元在住者が主体となるが、人口減・少子高齢化が深刻化する中で住宅需要は全般的に脆弱な状態が続く。住宅地は規模の相違が大きいが、坪単価は３万円を割り込む。 (2) 同一需給圏は登米市北西部の石越、中田地区における既存集落であるが、ＪＲ石越駅利用の点で栗原市若柳地区も代替競争関係にある。需要者は同一需給圏内の居住者、特に石越地区に地縁的選好性を有する者に限られる。登米市の既存集落では人口減少が急速に進んでいる。過疎高齢化の進行に加え、建築費上昇を含む物価高の影響下にあって取引が少ない状況が続いている。このため、需要の中心となる価格帯の把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内にアパート等の賃貸用不動産は存せず、また、ＪＲ石越駅徒歩圏に低層アパートは存するが、借手は乏しく賃貸需要は脆弱で賃貸市場が成立しないため、収益還元法の適用は見送った。他方、圏域内の取引は専ら自用目的となり、これら事例を採用して得た比準価格は、実証的裏付けを有したもので、説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 郊外の既成集落であり、アパート等の収益物件が点在するが、自用目的の取引が中心で賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石越駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い駅裏の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登米市宮城県登米市石越町南郷字舘前１８番２４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ石越駅南方の駅裏に形成された、十数棟の在来住宅・併用住宅が密集する住宅地域
街路	基準方位北、５．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅裏一帯では公営住宅・小工場・農協倉庫等も散見されるが、宅地地域の範囲は限られ、需要者からの選好性は駅西側より劣後する。駅接近性が需要を喚起する要因足り得ず、地価下落傾向は今後も暫くは継続する見込み。 (2)倉庫等も見られる既成住宅地域であり、近隣周辺では大きな変動要因はない。全体的に石越地区内では人口減少が進み、衰退傾向となっている。地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,762 円 1平米 8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,597 円 1平米 8,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,762円 1平米 8,700円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 2万9,192円 1平米 8,830円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,597円 1平米 8,650円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 2万9,192円 1平米 8,830円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年、旧石越町地区の人口・世帯減少率は、若年層の他地域流出等の要因もあって市平均を大きく上回り、新規の住宅需要も低調な状態が続いている。 (2)金融緩和、新型コロナ、物価高等の影響を受けるが、登米市郊外の集落地域では過疎高齢化により衰退傾向となっている。
地域要因
(1)駅徒歩圏ながら閉鎖性を有した当該地域は、若年層等を主とする住宅需要者から選好されることは少なく、今後も不動産需要は低調に推移する見通し。 (2)ＪＲ駅に近い住宅地域である。衰退傾向にあり、需要は地縁・血縁を有する者に限られる。
個別的要因	(1)５０坪弱の画地規模は圏域内において幾分手狭であるが、建築費の高騰等を受け総額抑制傾向が強まる中で、実需層からの選好性は概ね安定している。 (2)地域内の標準的画地であり格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字舘前１８番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,773 円／平米 2万5,698 円／坪
推定価格 平米 坪	7,925 円／平米 2万6,200 円／坪
標準価格 平米 坪	8,709 円／平米 2万8,792 円／坪
査定価格 平米 坪	8,710 円／平米 2万8,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字舘前１８番２４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,285 円／平米 1万4,166 円／坪
推定価格 平米 坪	4,333 円／平米 1万4,325 円／坪
標準価格 平米 坪	8,349 円／平米 2万7,602 円／坪
査定価格 平米 坪	8,350 円／平米 2万7,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字舘前１８番２４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,238 円／平米 2万3,929 円／坪
推定価格 平米 坪	6,852 円／平米 2万2,653 円／坪
標準価格 平米 坪	8,684 円／平米 2万8,709 円／坪
査定価格 平米 坪	8,680 円／平米 2万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字舘前１８番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万819 円／平米 3万5,768 円／坪
推定価格 平米 坪	1万533 円／平米 3万4,822 円／坪
標準価格 平米 坪	8,648 円／平米 2万8,590 円／坪
査定価格 平米 坪	8,650 円／平米 2万8,597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字舘前１８番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,041 円／平米 1万9,972 円／坪
推定価格 平米 坪	5,902 円／平米 1万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	8,718 円／平米 2万8,822 円／坪
査定価格 平米 坪	8,720 円／平米 2万8,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情