路線価 (2023) 宮城県登米市石越町南郷字小谷地前119-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 登米市宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
価格時点	2023 年
駅名	石越駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	719万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	719万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,937 円／坪 1平米 1万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広域登米圏内の幹線道路沿いを中心とした商業地域及び商住混在地域から構成。需要者は、店舗・事業所用地を求める地元企業、多店舗経営を推進するチェーンストア経営企業が主体となるが、近年、人口減・地域経済の停滞を背景に商況は低迷し、過当競争・売上低調による既存店舗の閉鎖等も散見されるため、店舗需要は脆弱な状態が続き、地価下落傾向も長期化している。商業地は画地規模の相違が大きいが、坪単価でみた場合に５万円を割り込む。 (2) 同一需給圏は登米市石越地区を中心に中田、迫地区に加え栗原市若柳地区等周辺の既存商業地域に及ぶ。需要者は同一需給圏内の個人乃至地元企業が中心である。ＪＲ石越駅近接の商業地域であるが、建築費上昇を含む物価高の影響もあり、需要供給共に少ない。近隣周辺は小売店が散在しているが、繁華性に乏しい。土地は５００㎡程度の標準規模で７００万円程度が取引の中心と見られるが、取引が少なく価格帯の把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧町域でもアパート又は貸店舗等の収益物件が存する地域は限られ、賃貸市場が成立しないため、収益還元法の適用は見送った。他方、試算価格として唯一得られた比準価格の精度を再吟味し、採用事例の代替性や試算過程における補修正等の的確性等を批判的に検討した結果、比準価格は市場の実態を適切に反映したものと認められるため、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意してこれを採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 商況の厳しい中、店舗併用住宅が多い旧来からの商業地域である。貸店舗等の収益物件はほとんどなく、自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石越駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駅近くの県道沿いに各種店舗等が建ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登米市宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧石越町・若柳町を結ぶ主要路線沿いの商業地域で、北側背後に各種工場等も点在する
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地元商店のほか、全国展開の住関連量販店等も散見される地域であるが、商業集積度は高いとは言い難く、繁華性も低下する傾向にある。集客力の点で優位性が乏しいこともあり、今後も地価は下落局面が続くと予測。 (2)近隣周辺では新規出店等の変動要因はない。全体的に石越地区内では人口減少が進み、衰退傾向となっている。地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,937 円 1平米 1万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)登米市各所に形成された路線商業地域は、商圏人口減少に歯止めが掛からないことから、出店企業の慎重姿勢は強く、価格下落圧力の強い状態が続く。 (2)新型コロナにより飲食店を中心に出店需要が大幅に低下している。衰退傾向にある地方郊外にあってはその傾向がより顕著である。
地域要因
(1)石越・若柳地区を結ぶ主要路線沿いに位置する優位性はあるが、商圏人口が縮小する中で、繁華性は後退しており、不動産需要も低調に推移している。 (2)大型店も見られるが、新型コロナにより商況は低迷している。今後の発展要因もなく衰退傾向が続く。
個別的要因	(1)路線商業地域にしては幾分手狭な画地規模となるが、地域内では概ね標準的であり、手頃感も認められるため、需要者からの引き合いは安定している。 (2)角地であり街路接面に優るものの効用の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,163 円／平米 5万129 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,764 円／平米 5万5,422 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,527 円／平米 4万8,026 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,555 円／平米 7万7,873 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,296 円／平米 7万7,017 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,452 円／平米 4万7,778 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,600 円／平米 2万8,432 円／坪
推定価格 平米 坪	8,258 円／平米 2万7,301 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,462 円／平米 4万7,811 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,395 円／平米 6万4,120 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,126 円／平米 6万3,231 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,690 円／平米 4万8,565 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	登米市
地域	宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,808 円／平米 2万5,813 円／坪
推定価格 平米 坪	1万815 円／平米 3万5,754 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,439 円／平米 4万7,735 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情