路線価 (2023) 宮城県東松島市矢本字栄町41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 東松島市宮城県東松島市矢本字栄町４１番
価格時点	2023 年
駅名	矢本駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	999万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	995万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,109 円／坪 1平米 4万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東松島市内及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は、地元の個人事業者が中心。駅に近接し旧来からの小売店、飲食店が集積している。商業地域として面的な広がりは無く繁華性は劣る。小規模画地で駐車場スペースが十分確保されていない店舗が多く、商圏の狭い近隣型の商業地域を形成している。一方で周辺の需要は旺盛で、将来的には住宅地域へ徐々に移行すると考えられる。土地は２２０㎡程度で１０００万円前後。 (2) 同一需給圏は、矢本地区を中心として市内の商業地域及び商住混在地域一帯である。需要者は対象地で店舗兼共同住宅を志向する地元企業または個人事業者が中心と思料する。駅利用者はここ３年横ばいであるが若年層が多く飲食店を中心とする地域の商況は停滞気味である。もっとも、背後の住宅地は取引が活発である。商業地の取引が少ないため中心となる価格帯を把握することは困難であるが、土地は２５０㎡程度で１，０００万円台と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域内にあり需要者の観点からは収益価格が尊重されるべきであるが、当地域では賃貸に供されるケースは稀で自己使用が一般的である。地価に即応する賃料水準ではないため収益価格は低位に求められた。一方、採用した取引事例は周辺商業地域内の取引で、売買に当たって間接的に収益性が考慮されている。よって、比準価格は実証的であり、より市場動向を反映していると判断できるので、収益価格は参考に留め、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自用目的が取引の中心であり、需要者は実際の成約価格を参考に取引に入ることから、取引事例から求めた比準価格は実証的で説得力が高い。一方、近隣地域には貸店舗も見られるものの自用の店舗が多く、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢本駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、飲食店等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東松島市宮城県東松島市矢本字栄町４１番
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	矢本駅に近く、小規模な小売り、飲食を中心とする商業地域。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駐車場が整備された郊外型大型商業施設に顧客が流出。既存商業地域は小規模画地が多いため駐車場整備が難しく、高齢化や後継者不足もあって衰退傾向。商業性は薄れつつあり、今後は住宅地へ徐々に移行すると予測。 (2)駅至近の旧来型の商業地域であるが、商業地としては衰退傾向で今後は徐々に住宅地域に移行すると見込まれる。矢本駅では南北自由通路が計画されており、南北間の流動性向上により地域は成熟していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減、世帯数はやや増加。産業用地向け土地区画整理事業など多くの復興事業が終了。石巻市のベッドタウンとしての住宅需要が多い。 (2)東松島市の住宅地域は、矢本駅周辺の区画整然とした地域とそれ以外とで需要は二極化の傾向にある。人口は若干減少傾向にある。
地域要因
(1)近隣型の商業地域で飲食、小売店舗が中心。老朽化した建物が多く集客力は乏しい。住宅地としての利用も可能な地域で住宅市場の影響も小さくない。 (2)矢本駅前ではあるが小規模飲食店中心で商況は停滞気味。南北自由通路再整備予定だが今のところ価格を押し上げる要因には至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字栄町４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,406 円／平米 14万6,806 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,362 円／平米 14万6,661 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,640 円／平米 15万886 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字栄町４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万993 円／平米 16万8,583 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,503 円／平米 17万269 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,942 円／平米 14万8,578 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字栄町４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,028 円／平米 12万5,721 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,302 円／平米 15万6,380 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,709 円／平米 14万7,808 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字栄町４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,382 円／平米 14万3,421 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,371 円／平米 14万79 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,401 円／平米 12万342 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県東松島市矢本字栄町４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,314 円／平米 20万9,316 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,314 円／平米 20万9,316 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,369 円／平米 14万6,684 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情