路線価 (2023) 宮城県柴田郡柴田町船岡中央1-70-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 柴田郡柴田町宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１
価格時点	2023 年
駅名	船岡駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,110万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円／坪 1平米 4万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は柴田町及び大河原町の既存の近隣型商業地域である。需要者は地元企業が中心である。客足が郊外ＳＣや国道４号線沿いの路線商業地、更にはネットショップに流出しているため、既存商業地域は顧客誘引力が年々低下しており、商業地としての需要は低迷しているが、駅前の利便性の良さから住宅地としての需要は堅い。取引自体が少なく、また画地規模により取引単価が異なることから需要の中心価格帯を把握することが難しい。 (2) 同一需給圏は柴田町とこれに隣接する大河原町・岩沼市等の商業地域一帯。商業繁華性は乏しいため、需要者の中心はその拠点性を重視した地元企業が主体になると考えられ、実際に地銀の支店や地元建設・不動産会社の自社ビル等が集積している。コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回復の兆しが見られ、背後住宅地域では地価上昇が続き近隣地域の地価にも影響を与えている。需要の中心価格帯は、土地は標準的画地の規模で１，１００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商況の厳しい中、貸店舗も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心となっていることから、収益価格は参考にとどめ、商業地における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) ＪＲ駅前に形成された既成商業地域で、自用の店舗・事業所等が中心である。賃貸物件が少なく、賃貸市場は不活発であり、賃料水準も不安定で、不動産投資の対象としては採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。以上により、本件においては、代替競争関係が認められる信頼性の高い取引事例から広域的に検討を行い、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、更に収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	船岡駅南西方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	154 坪 (509 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前通りの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柴田郡柴田町宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ東北本線「船岡」駅から南へ約１４０ｍ間の駅前通り商業地域
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の旧来からの商業地域で、近年は郊外型店舗等に客足が流れ商況は低迷している。店舗用地としての需要は低いが、利便性の良さから住宅地としての需要は堅く、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)通勤者のほか、地元大学通学者の往来も見られる駅前商業地域を形成する。商業繁華性は乏しいが、船岡地区の中枢部に位置し、背後の住宅地の地価上昇の影響もあり、当面の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型コロナ感染拡大防止のための行動制限が緩和され、経済活動の正常化が進み、宅地需要は堅調に推移。 (2)柴田町では生活利便性の良好な住宅地を中心に、需要が活性化しており、地価の上昇が認められる。また、既成商業地域にもその影響が認められる。
地域要因
(1)ＪＲ船岡駅前の旧来からの商業地域で、郊外型商業施設等に客足が流出している昨今、商業地域としては衰退傾向にあるが、周辺の住宅地需要は堅調。 (2)繁華性のやや乏しい駅前商業地域であるが、背後の住宅地の地価上昇の影響もあり、地価は当面の間は上昇傾向で推移すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2314090 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,137 円／平米 11万2,857 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,813 円／平米 13万8,234 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,855 円／平米 13万8,373 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2314090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,423 円／平米 10万7,190 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,386 円／平米 12万292 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,169 円／平米 11万9,575 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2314090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,728 円／平米 10万8,199 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,565 円／平米 13万7,414 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,198 円／平米 13万9,507 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2314040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万521 円／平米 10万902 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,258 円／平米 12万9,787 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,032 円／平米 13万8,958 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2314090 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	柴田郡柴田町
地域	宮城県柴田郡柴田町船岡中央１丁目７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,172 円／平米 11万2,973 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,177 円／平米 10万9,683 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,837 円／平米 13万8,313 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情