路線価 (2023) 宮城県宮城郡利府町中央2-5-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町中央２丁目５番３
価格時点	2023 年
駅名	利府駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万513 円 1平米 7万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円／坪 1平米 7万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、利府町及び周辺市町の住宅地域一円。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人等と考えられる。近年の良好な資金調達環境等を背景に戸建住宅等に対する需要は堅調であり、地価は安定的に推移している。市場の中心となる土地の価格帯は、２９０㎡程度の更地で２，３００万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は利府町の住宅地域が主であるが仙台市のベッドタウンとして周辺市町の住宅地域に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり外部からの転入は少ない。新中道地区では高価格帯の宅地供給が進む。近隣周辺も駅至近の利便性から需要は旺盛であり新型コロナ、物価高による地価の押し下げは見られない。土地は２００㎡程度で１５００～１７００万円程度、中古住宅で２０００万円程度、新築の建売住宅で３０００～４０００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした地域で、一部アパート等も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心となり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパートが散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	利府駅北西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心とした区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町中央２丁目５番３
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	30 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ利府駅・駅前地区にて土地区画整理事業により整備された地域
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅接近性に優れ、住環境も比較的良好な住宅地域である。周辺においてはイオンモール新棟の開業、利府町文化交流センター（リフノス）の開館もあり、地価は上昇傾向を維持すると予測する。 (2)新中道地区での熟成が進み、同地区とともに町内上位の住宅地域となっている。各種施設からの接近性に優ることに加え、大型ＳＣの立地、利府街道沿線の開発により周辺住宅地の地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万513 円 1平米 7万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万513円 1平米 7万8,800円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2022年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2019年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的なインフレ傾向に注意が必要であるものの、国内においては住宅ローンの低金利が続き、町内でも利便性等の優る地域における需要は根強い。 (2)金融緩和、住宅ローン低金利の中、新型コロナ、物価高の影響を受ける。利府町では駅徒歩圏等の利便性に優る住宅地の需要が堅調である。
地域要因
(1)住環境が良好で、商業施設にも比較的近く生活利便性に優れる。町内でも選好性の高いエリアであり、需要は堅調に推移している。 (2)利府駅北西側における区画整然とした住宅地域。新中道地区では大型ＳＣの立地もあり、中心部平坦住宅地の需要がより高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南道路のため日照等居住の快適性に優れているが、効用の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312090 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町中央２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,097 円／平米 22万8,435 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,707 円／平米 23万451 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,768 円／平米 25万489 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町中央２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,305 円／平米 28万5,324 円／坪
推定価格 平米 坪	9万959 円／平米 30万710 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,772 円／平米 31万10 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,500 円／平米 32万2,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町中央２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,908 円／平米 24万1,034 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,041 円／平米 24万4,780 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,331 円／平米 25万2,350 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	多賀城市
地域	宮城県宮城郡利府町中央２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,753 円／平米 24万7,133 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,220 円／平米 25万5,289 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,199 円／平米 26万8,444 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	多賀城市
地域	宮城県宮城郡利府町中央２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,656 円／平米 20万7,141 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,702 円／平米 22万7,129 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情