路線価 (2023) 宮城県宮城郡利府町加瀬字十三本塚162-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６
価格時点	2023 年
駅名	利府駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	780万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	765万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,661 円／坪 1平米 3万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、利府町南東部・塩竈市西部の丘陵性住宅地域から構成。このうち利府町加瀬地区の造成団地の代替性が高い。仙台市並びに周辺市町を含む各工業地域等が通勤圏となり、当地域に職場を有する勤労者層が需要者の中核となる。従来、買い物の便に優ることが選好されてきたが、他地域からの持家購買層の流入、利府町中央部での大型商業施設開業の好影響を受け、地価上昇の勢いは急である。市場の中心的価格帯は６０坪程度の画地で７～８百万円前後。 (2) 同一需給圏は、利府町及び塩竈市西部の住宅地域一帯。主たる需要者は、圏内の居住者が中心で他地域からの流入は少ない。造成時期が古い住宅団地のため街区街路はやや整然性を欠くが、近隣に生活利便施設が立地しており、町内中心部へのアクセスも比較的良好なことから、割安な価格帯を志向する層を中心に需要は比較的安定している。土地は２２０㎡程度で８００～９００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 用途地域が第一種低層住居専用地域で事業採算性を満たす収益物件を建築することは困難となり、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は見送った。他方、需要者の中心となる持家購買層は、類似不動産の取引動向等、市場性を重視するため、現実の取引事例に基づく比準価格は高い規範性を有したものとなる。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺にアパート等の賃貸用不動産は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった。一方、当地域では自己利用目的の取引が中心であり、居住の快適性や周辺の取引価格水準が重視される傾向にあることから、多数の取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	利府駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６
標準地の範囲
東	20 m
西	130 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	利府町南東端部、塩竈市との行政界近くに形成された南傾斜地上の既成造成団地
街路	基準方位北、６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模造成団地ながら街路配置は効率性を欠き品等良好とは言い難いが、商業施設に近いことが優位性となる。町内では総じて住宅需要が堅調で高値取引が相次ぐ影響から当該地域の地価も今後暫く上昇傾向が続く見込み。 (2)熟成した住宅団地で地域要因に特段の変動は認められず、概ね現状程度で推移するものと予測する。駅徒歩圏外にあるが、生活利便施設等に近接し割安感から一定の需要があるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)現状では住宅需要は底堅く推移するが、地価・建築費の高騰並びに金利上昇を受け、圏域内の住宅市場では買手側の慎重姿勢が徐々に強まりつつある。 (2)建設資材価格や金融政策の動向は懸念されるが、低金利、物件不足等から条件が優れるまたは割安感のある地域を中心に地価は強い動きを見せている。
地域要因
(1)街路配置は整然性を欠くものの、総額的に手頃感を有した近隣地域の物件に対する選好性は高まる傾向にあり、今後も堅調な需要が維持される見込み。 (2)町東部の丘陵地に形成された住宅地域。町内中心部や大規模住宅団地等の地価上昇が進む中で割安感があり、需要は底堅い。
個別的要因	(1)片側行止り道路に接面した画地で、系統・連続性は劣るものの、手頃感を有した標準的画地規模となり、実需層からの選好性は概ね安定している。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,668 円／平米 10万8,000 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,165 円／平米 11万6,255 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,449 円／平米 12万3,806 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312070 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,194 円／平米 15万6,023 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,515 円／平米 16万391 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,492 円／平米 12万3,949 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,786 円／平米 11万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	4万312 円／平米 13万3,271 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,604 円／平米 12万4,319 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,057 円／平米 11万9,204 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,164 円／平米 11万9,558 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,749 円／平米 12万4,798 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町加瀬字十三本塚１６２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,914 円／平米 10万5,508 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,620 円／平米 12万1,066 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,675 円／平米 12万4,554 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情