路線価 (2023) 宮城県宮城郡利府町神谷沢字化粧坂10-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８
価格時点	2023 年
駅名	岩切駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,483 円／坪 1平米 5万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台都市圏の北東部、利府町南西部・宮城野区七北田川以北の住宅地域から構成。利府街道背後に展開する中規模造成団地の代替性が高い。町内でも仙台市方面への利便性に優れ、都市部への通勤者が需要者層の中心となる。近隣地域周辺では、岩切地区近くの新規分譲地で高値取引が相次ぎ、化粧坂地区一帯の地価を大きく押し上げている。市場の中心的価格帯は７５坪程度の画地で１千４百万円前後が相場となるが、坪単価４０万超の取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、利府町西部及び隣接する仙台市宮城野区の住宅地域である。主たる需要者は、利府町内に居住する一次取得者であり、近隣市町からの転入者もみられる。仙台市内の住宅地と比較して割安な価格であることや町中心部へのアクセスが良好であることから需要は旺盛である。土地は２００～２５０㎡程度が標準規模で、総額１，０００万円台前半～２，０００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円台前半～４，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には低層アパートも混在するが、建築費の高騰が続く一方、家賃上昇は見込めない中で、経済合理性に適う収益価格を得ることは困難と考えられるため、収益還元法の試算は見送った。他方、圏域内の住宅市場は自用目的の取引が中心で、これら事例を採用し補修正・要因比較を的確に施して得た比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 周辺にはアパートも一部にみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、また建築費に見合う収益の獲得が難しいため、収益価格を求めることが出来なかった。自己使用目的での取引が中心となる当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩切駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮城郡利府町宮城県宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	100 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	14 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	利府街道南方背後の起伏ある地勢上に形成された既成住宅地域で、擁壁が多く見られる
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域一帯は熟成が進み売地等は少ないが、同じ化粧坂地区で小規模開発分譲地が高値で取引されている影響から、割安感の強い当該地域の潜在的需要は旺盛と判断され、今後も暫くは地価上昇の勢いは急と予測される。 (2)利府街道背後の住宅地域であり、当面の間、現状を維持すると予測する。町中心部の大型商業施設や仙台市へのアクセスも良好であることから、需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,483 円 1平米 5万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
前年から次年への変動率 7.8 ％
2022年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)現状では住宅需要は底堅く推移するが、地価・建築費の高騰並びに金利上昇を受け、圏域内の住宅市場では買手側の慎重姿勢が徐々に強まりつつある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響が緩和するなか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあるが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)町内で東北地方最大級の商業施設が開業した影響もあって利府街道背後の物件に対する選好性は高まっており、今後も堅調な需要が維持される見込み。 (2)利府街道背後の交通利便性に優る住宅地域であり、地域内及び周辺において、特段の変動要因はなく、需要は堅調である。
個別的要因	(1)接面道路との高低差が大きく、駐車スペース確保等に難はあるが、地域内では標準的と判断され、今後も需要者からの選好性に変化は生じない見込み。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,097 円／平米 14万5,785 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,109 円／平米 16万8,966 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,493 円／平米 18万3,460 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,608 円／平米 17万7,228 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,294 円／平米 18万9,414 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,250 円／平米 18万2,657 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,909 円／平米 26万4,179 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,521 円／平米 26万2,896 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,834 円／平米 27万3,849 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡利府町
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,310 円／平米 18万2,855 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,343 円／平米 17万9,658 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,509 円／平米 18万3,513 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万871 円／平米 30万420 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,949 円／平米 29万4,065 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,248 円／平米 18万2,650 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情