路線価 (2023) 宮城県本吉郡南三陸町志津川字沼田100-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 本吉郡南三陸町宮城県本吉郡南三陸町志津川字沼田１００番３９
価格時点	2023 年
駅名	柳津駅 から 20000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	635万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	639万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円／坪 1平米 1万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南三陸町全域及び隣接する気仙沼市に広がる住宅地域の範囲。需要者の中心は地縁的選好性を有する町内の近隣在住者で、その範囲は狭く、他市町からの転入は少ない。三陸自動車道の全通で、当町を通過するストロー減少が進行。沼田地区内の土地取引も減少し、町内の住宅地域は衰退が進んでいる。人口の減少や高齢化が進む中、需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で５５０万円前後と推測される。 (2) 同一需給圏は南三陸町を中心とする宮城県北東部の住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は南三陸町在住の標準的所得者層となっている。公営住宅の整備や防災集団移転促進事業による宅地造成が完了し、復興特需は終息している。こうした中、不動産取引は極めて少なく、住宅需要は総じて脆弱で、地価は下落基調で推移している。中心価格帯は更地で総額４００万円から７００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の需要が一般的な地域で、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となる。よって代替性を有する同一需給圏内の取引事例により試算した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。収益還元法は、高台の住宅団地にあって賃貸需要が希薄で、アパート等の建築を目的とする土地取得は見られず、賃貸市場が成立していないために適用しなかった。 (2) 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、賃貸経営を期待し難い自己所有の戸建住宅主体の住宅地域内にあるため、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	柳津駅北東方
距離	20000 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	本吉郡南三陸町宮城県本吉郡南三陸町志津川字沼田１００番３９
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	20 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成１０年代に開発された高台の中規模住宅団地。
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の熟成した住宅地域。周辺で町役場などの公共施設が整備され、利便性は高まったが、標準地周辺の不動産需要への増加にはつながらなかった。当面、地価は弱含みのまま推移するものと予測される。 (2)比較的新しい住宅地域で、用途的には特に変化はないが、過疎高齢化が進む中、今後、空家が増加していくものと予測する。需要の減退が継続しており、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)復興事業が終了し、コロナ禍による影響よりも、人口減少や高齢化によって当町の衰退は進んでいる。 (2)南三陸町では人口及び世帯数の減少が続き、過疎高齢化が進む中、全般的に住宅需要は脆弱で、地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)高台に造成された住宅地域。町役場や病院などの公共施設には近いが、一般分譲された防災集団移転地と比較して優位性は見られず、需要は低迷。 (2)平成１２年頃に開発された住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。地域周辺では、近年、防災集団移転促進事業による住宅団地が整備されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南西側道路で日照、通風等居住の快適性が優れるものの、変動状況としては特段の要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	本吉郡南三陸町
地域	宮城県本吉郡南三陸町志津川字沼田１００番３９
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,109 円／平米 4万32 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,705 円／平米 3万8,697 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,602 円／平米 5万8,192 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	本吉郡南三陸町
地域	宮城県本吉郡南三陸町志津川字沼田１００番３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,640 円／平米 6万4,930 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,018 円／平米 5万9,568 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県本吉郡南三陸町志津川字沼田１００番３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,368 円／平米 7万643 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,303 円／平米 7万428 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,947 円／平米 5万9,333 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県本吉郡南三陸町志津川字沼田１００番３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,444 円／平米 6万4,282 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,825 円／平米 6万5,541 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,876 円／平米 5万9,098 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情