路線価 (2023) 秋田県秋田市河辺松渕字川原田家ノ後1-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８
価格時点	2023 年
駅名	和田駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	460万 円 (422 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	456万 円 (422 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円／坪 1平米 1万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、河辺和田地区を中心とした秋田市郊外の住宅地域で、特に秋田市郊外の住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、河辺和田地区に居住または勤務する第一次取得者層である。河辺和田地区は秋田市中心部への通勤通学が可能で、住宅地需要も最近出てきている。土地は４００㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件は２４００万円前後を中心に取引されている。 (2) 同一需給圏は、秋田市郊外の住宅地域で、特に河辺地区、雄和地区の住宅地域との代替関係が強い。主たる需要者は、地域に地縁のある者が中心。和田駅近接では住宅需要が見られるが、当地域は駅や市中心部とはやや離れており、周辺には農地が広がり、地域内も高齢化や過疎化が著しく、不動産需要は減退している。そのため不動産取引が硬直しており、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の居住用施設が大半を占める住宅地域で、収集可能な民間の賃貸用不動産がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 市営住宅はあるが、それ以外は自用の戸建住宅が支配的で、民間のアパートも見られず賃貸市場が成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自用目的の取引が中心であるため、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。ついては、周辺標準地や基準地の価格動向を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ和田駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	127.6 坪 (422 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	25 m
面積	420 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街地外縁部に所在する分譲住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。住宅地需要もあり、地価水準は新型コロナがある程度収束すれば、中期的に横這い～上昇傾向を呈する可能性もある。 (2)過疎化から今後は空家の増加が懸念されるが、熟成した住宅地域であり当面は現状を維持と予測。市中心部より遠隔な地域で、活発な取引も見られないことから地価は下落傾向で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)河辺地区全体の人口世帯数は減少傾向。集落地区では高齢化過疎化が進行中。和田市街地では一定の住宅地需要がある。 (2)秋田市街地から住宅需要は持ち直しているものの、遠隔地や住宅品等の劣る地域は依然として住宅需要は低迷し、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)河辺地区でも和田駅周辺は、秋田市中心部への通勤通学が可能な地域で、分譲住宅地であれば相応の需要があり、横ばい転換も見込まれる。 (2)農地に囲まれ古くに開発された住宅団地で、地域内の少子高齢化や利便性等の優位もなく、住宅需要は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,737 円／平米 2万8,885 円／坪
推定価格 平米 坪	1万188 円／平米 3万3,682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万827 円／平米 3万5,794 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,628 円／平米 3万1,830 円／坪
推定価格 平米 坪	9,260 円／平米 3万614 円／坪
標準価格 平米 坪	1万818 円／平米 3万5,764 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,025 円／平米 4万3,061 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,538 円／平米 5万1,369 円／坪
標準価格 平米 坪	1万881 円／平米 3万5,973 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市河辺松渕字川原田家ノ後１番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,201 円／平米 2万501 円／坪
推定価格 平米 坪	8,368 円／平米 2万7,665 円／坪
標準価格 平米 坪	1万673 円／平米 3万5,285 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情