路線価 (2023) 秋田県秋田市太平黒沢字野崎74-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市太平黒沢字野崎７４番１
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	395万 円 (841 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万5,538 円 1平米 4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	395万 円 (841 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万5,538 円／坪 1平米 4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋田市全域の市街化調整区域内の住宅地域であるが、特に特例的に認められた指定区域（都市計画法第３４条第１１号および第１２号）との代替競争関係が強い。主な需要者は地域の特性上、地縁・血縁関係者に限定される。住環境や交通利便性に劣るため、離農や転居、相続等を一因として集落の小規模・高齢化が進行している。そのため土地取引は少なく、稀な取引には事情を含むことが多いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は秋田市内ほぼ全域の市街化調整区域内の住宅地域。市街化調整区域全般に少子高齢化等から過疎化が進み空家空地が増加し、相続等を契機とした売却物件も増えている。ただ需要は地縁血縁関係が中心で地域外の需要は殆ど見込めず限定的なため、成約事例は極めて少ない。この状況は当地域を含む太平地区でも同じであり、規制緩和の条例区域に指定された以降も特段変化は見られず、取引の少なさから需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目して求める理論的な価格であるが、自用の戸建住宅が支配的な市街化調整区域の住宅地域であるため、民間の賃貸住宅等は見られず、賃貸市場も成立していないため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域の旧来からの集落で、民間賃貸物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、取引の少なさから採用事例は広域に及んだが、市街化調整区域内の取引事例を中心に求めたものであり、複数の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	254.4 坪 (841 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市太平黒沢字野崎７４番１
標準地の範囲
東	150 m
西	350 m
南	200 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	秋田市東部の山間の平坦部に位置する農家集落
街路	基準方位　北５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域における指定区域（都市計画法第３４条第１１号に基づく条例区域）であり、当面は現状を維持するものと予測する。利便性に劣り土地需要も低いため、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (2)太平地区でも奥地に位置する市中心部から遠い市街化調整区域の農家集落であり、格別の変動要因も見当たらず、外部からの需要は見込み難く、今後も過疎化の進行が懸念され、地価は当分下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万5,538 円 1平米 4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万5,538 円 1平米 4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万5,538円 1平米 4,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 1万5,836円 1平米 4,790円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万5,538円 1平米 4,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 1万5,836円 1平米 4,790円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心部の供給不足により、需要は郊外にまで広がっている。また、立地条件の選別化も顕著であり、円安・インフレの状況下で二極化は拡大している。 (2)低金利環境等を背景に市内の住宅需要は堅調ながら、外縁部の集落地域は人口減少や高齢化が顕著で需要は見出し難く、二極化の状況が続いている。
地域要因
(1)農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。 (2)地域内及び周辺に格別の変動要因は認められない。過疎化が懸念される集落地域で需要が見込めず、地価は引き続き下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市太平黒沢字野崎７４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,570 円／平米 2万1,720 円／坪
推定価格 平米 坪	6,550 円／平米 2万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	4,709 円／平米 1万5,568 円／坪
査定価格 平米 坪	4,760 円／平米 1万5,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市太平黒沢字野崎７４番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,210 円／平米 1万612 円／坪
推定価格 平米 坪	3,123 円／平米 1万325 円／坪
標準価格 平米 坪	4,647 円／平米 1万5,363 円／坪
査定価格 平米 坪	4,690 円／平米 1万5,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市太平黒沢字野崎７４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,328 円／平米 7,696 円／坪
推定価格 平米 坪	4,234 円／平米 1万3,998 円／坪
標準価格 平米 坪	4,648 円／平米 1万5,366 円／坪
査定価格 平米 坪	4,690 円／平米 1万5,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市太平黒沢字野崎７４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,124 円／平米 2万246 円／坪
推定価格 平米 坪	7,663 円／平米 2万5,334 円／坪
標準価格 平米 坪	4,661 円／平米 1万5,409 円／坪
査定価格 平米 坪	4,710 円／平米 1万5,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情