路線価 (2023) 秋田県秋田市中通2-236-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市中通２丁目２３６番２
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,365 円 1平米 8万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円／坪 1平米 8万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋田市中心部の商業地域や商住混在地域であり、特に中通地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は県内外の法人や個人事業者である。駅周辺では区画整理事業等の効果もあり、マンション建築等投資が増えている影響の外、隣接地域でのあきた芸術劇場ミルハスの開館による集客効果もあり、経営環境は改善している。取引価格は規模や立地によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏を秋田市中通地区を中心とした商業地域及びそれに準ずる地域と判定した。典型的な市場参加者としては店舗、事務所利用を想定した県内外の事業法人が想定される。新型コロナウイルス感染症の影響は長期化しているものの、秋田駅前におけるマンション建設、新設した文化施設のグランドオープン等、複数の開発が同時に行われており、その波及効果が期待される。中心価格帯は、画地規模も様々であるため、把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗や事務所の賃貸用ビル等が多い地域であるが、中通地区で収集した賃貸事例は少ない為、賃貸条件等に想定要素も多いことから、収益価格は求めたものの、信頼性には相対的な限界が認められる。比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたもので、市場性を反映したものとして信頼性が高く実証的であると判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格は比較考量の上、更に代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 店舗や事務所の賃貸利用が多い地域であるが、賃貸事例等の資料は少なく個別性も強いため、収益価格算定において採用した資料の信頼性は相対的に劣る。比準価格は市場性を反映した価格であり、取引事例と各要因間の補修正も適切に行い精度の高い価格を求めることが出来た。本件では、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する仲小路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市中通２丁目２３６番２
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	16 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	秋田駅から「エリアなかいち」に至る間を形成する仲小路商店街
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した商業地域で、利用状況は当面現状維持と予測。厳しかった経営環境も、秋田駅周辺再開発及び千秋公園内へのあきた芸術劇場ミルハス開館の効果もあり、客足の回復等改善が見られる。地価は当面上昇と予測する。 (2)地域内に格別の変化はなく、利用状況は当面現状維持と予測する。物販店舗や飲食店舗が連なる市内でも代表的な商店街であり、供給は少ないが一定の需要は存し、地価はやや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万9,688 円 1平米 8万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 27万4,067円 1平米 8万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万9,688円 1平米 8万4,600円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 27万4,067円 1平米 8万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商況を反映し路線商業地域を中心に需要は堅調である。コロナ禍で大きな影響を受けていた飲食店街は、一部を除き回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルスの長期化から、特定の業種についてはマイナスの影響があるが、秋田市の利便性の高い地域では持ち直しの動きも見られる。
地域要因
(1)秋田駅から続く商店街で、駅周辺の開発に加え、隣接の千秋公園内に開館したミルハスの効果もあり、商況は改善し、地価は上昇に転じた。 (2)仲小路商店街は市内では比較的歩行量の多い商店街であり、同一需給圏内の市場競争力は維持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目２３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,389 円／平米 15万9,974 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,684 円／平米 15万7,643 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,099 円／平米 27万8,031 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目２３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,868 円／平米 17万4,782 円／坪
推定価格 平米 坪	6万801 円／平米 20万1,008 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,756 円／平米 28万3,509 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３調秋田Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目２３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,744 円／平米 18万984 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,018 円／平米 21万1,644 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,234 円／平米 27万8,478 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目２３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,782 円／平米 24万3,923 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,963 円／平米 24万7,828 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,039 円／平米 27万7,833 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,000 円／平米 27万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市中通２丁目２３６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,863 円／平米 19万4,601 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,122 円／平米 21万1,987 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,839 円／平米 28万3,784 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情