路線価 (2023) 秋田県秋田市東通仲町453 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市東通仲町４５３番
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,940万 円 (512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,940万 円 (512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,562 円／坪 1平米 7万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、秋田市内の商業地域及びそれに準ずる地域であり、特に代替性が高いのは、駅東地区の商業地域である。中心となる需要者は、店舗や事務所としての利用を目的とした県内外の法人である。繁華性は高くないが、駅に近いという利点を有し、多様な利用方法を見込めることができるエリアであり、周囲には店舗のほか、共同住宅や駐車場等としての利用も多い。需要の中心となる価格帯は、画地規模も様々であるため、把握は困難である。 (2) 同一需給圏を秋田市中心部の商業地域と判定し、特に代替性の強い圏域を駅東地区の商業地域と判定した。需要者の中心は主に県内外企業と考えられるが、規模により個人事業者も想定される。立地条件に恵まれ、集客力も高い地域が多いが、新型コロナの影響により、飲食店舗ビルへの新規投資需要は減退している。業態によって画地規模が様々であることから、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性を考慮して意思決定を行う法人が需要の中心であり、賃貸による投資目的としての価格形成は重要な指標となり得るものである。本件では収益価格が比準価格より低位に求められたが、これは土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと思料する。本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記とおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自己使用目的の法人等が需要の中心である。秋田駅東口に近接しているが、アパートや駐車場も混在し、賃貸収益を目的とした取引は少ない。比準価格は、規範性の高い取引事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。他方、収益価格は賃貸市場の未成熟さや想定要素を多く含み相対的に説得力は劣る。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	154.9 坪 (512 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗のほか、駐車場等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市東通仲町４５３番
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	35 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅東口に近い商業地域で、低層店舗、事務所のほか、共同住宅、駐車場等もみられる。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利用状況は当面、現状維持と予測する。周辺住宅地の需要の高まりを受け、当地域の需要も堅調に推移している。地価の上昇基調は続くと予測する。 (2)秋田駅東口に近接し、アパートや駐車場も見られる商業地域であり、当面は現環境のまま推移すると思料される。背後住宅地域は人気が高く、商圏人口は増加しており、今後地価はやや強含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,190 円 1平米 7万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,190 円 1平米 7万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,190円 1平米 7万8,400円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 24万9,934円 1平米 7万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,190円 1平米 7万8,400円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 24万9,934円 1平米 7万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済環境は持ち直しの基調であるが、世界情勢やコロナ禍による資材の高騰、物価高など、不安定な状況が続いている。 (2)新型コロナウイルスの長期化から、特定の業種についてはマイナスの影響があるが、秋田市の利便性の高い地域では持ち直しの動きも見られる。
地域要因
(1)駅東口周辺では整備された街並みに拡がりをみせている。商圏人口も比較的安定していることから、安定した店舗需要が見込まれる。 (2)周辺住宅地の人気も高い秋田駅近接の商業地域であり、顧客誘因性も高い。新型コロナウイルスの影響も和らぎ、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市東通仲町４５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,782 円／平米 24万3,923 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,815 円／平米 24万7,338 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,129 円／平米 25万4,988 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調秋田Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市東通仲町４５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,065 円／平米 23万4,941 円／坪
推定価格 平米 坪	7万794 円／平米 23万4,045 円／坪
標準価格 平米 坪	8万265 円／平米 26万5,356 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３調秋田Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市東通仲町４５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,222 円／平米 22万8,848 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,693 円／平米 23万405 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,265 円／平米 25万5,438 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市東通仲町４５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万726 円／平米 16万7,700 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,538 円／平米 17万385 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,693 円／平米 25万3,547 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,700 円／平米 25万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市東通仲町４５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,289 円／平米 18万9,397 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,478 円／平米 20万9,858 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,447 円／平米 26万2,652 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情