路線価 (2023) 秋田県能代市向能代字トトメキ107-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 能代市秋田県能代市向能代字トトメキ１０７番３８
価格時点	2023 年
駅名	向能代駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	168万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,977 円 1平米 6,950 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	167万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,811 円／坪 1平米 6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能代市の住宅地域で、特に米代川以北の地域との代替性が高い。需要者は市内居住や通勤の一次取得者が中心。低迷していた能代市の住宅需要も、低金利環境等を背景に回復傾向が窺え、商業集積度が高い国道７号周辺や東能代駅周辺など郊外住宅地域での取引が増えている。ただ同じ郊外でも元来選好性が劣る米代川北側の地域に対する需要は未だ弱く、向能代地区は取引が依然少ない。土地は２百万円未満、戸建物件は２千万円未満が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は米代川の北側に位置する向能代及び落合地区の住宅地域。需要の中心は同一需給圏内の居住者が多い。米代川北側の住宅地域は旧来からの向能代地区と総合病院の移転を機に区画整理が進んだ落合地区に分かれる。商業施設が集中する落合地区に比べ、標準地の向能代地区は中学校に近いが、ス－パ－等から遠く生活環境が劣るため、人気はない。土地は２００万円弱、新築の戸建住宅は１５００～１８００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 米代川以北の地域は、民間賃貸物件に対する需要供給が乏しく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。比準価格は、代替競争関係が強い米代川以北に所在する事例を主に収集採用し求めており、複数事例が相互に験証する市場性を反映した実証的な価格である。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域にアパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていない。このため、収益価格は試算しない。比準価格は規範性を有する落合地区等の取引事例より求めたもので、市場性を反映し実証的な価格である。よって、類似地域にある地価調査基準地との均衡に留意し、規範性を有する事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ向能代駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	能代市秋田県能代市向能代字トトメキ１０７番３８
標準地の範囲
東	50 m
西	140 m
南	80 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	米代川北側の向能代地区のうちでも、市中心部から遠い地区北東部の地域
街路	基準方位　北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内ながら中心部からは遠く利便性も劣り特段変化は見られず、利用状況は現状維持。地価は相当低い水準になってきているが、米代川北側は全般に需要が少なく、率の縮小は見られても当面は下落傾向と予測する。 (2)米代川北側の住宅地域の中でも、生活利便性が劣る地域。人気に乏しく需要は少ない。このため、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万2,977 円 1平米 6,950 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万2,811 円 1平米 6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万2,977円 1平米 6,950円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 2万3,307円 1平米 7,050円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万2,811円 1平米 6,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 2万3,307円 1平米 7,050円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利環境等を背景に当市の住宅需要も回復傾向が窺えるが、人口減少等のもと力強さはまだなく、また需要は主に国道７号周辺の郊外に向いている。 (2)洋上風力発電の開始、大型商業施設のオ－プン、大手木材企業の進出など経済効果の期待は大きいが、土地需要の動きは総じて弱い。
地域要因
(1)同じ郊外でも需要は主に商業集積度の高い国道７号周辺に向いており、当地域が所在する米代川北側に対する需要は依然弱く、地価下落は否めない。 (2)一般的要因に加え、当地域は市中心部から遠く、利便性が劣るので需要は更に少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調能代Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市向能代字トトメキ１０７番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,414 円／平米 2万7,817 円／坪
推定価格 平米 坪	8,046 円／平米 2万6,600 円／坪
標準価格 平米 坪	6,883 円／平米 2万2,755 円／坪
査定価格 平米 坪	6,950 円／平米 2万2,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調能代Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市向能代字トトメキ１０７番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,460 円／平米 2万1,357 円／坪
推定価格 平米 坪	8,664 円／平米 2万8,643 円／坪
標準価格 平米 坪	6,987 円／平米 2万3,099 円／坪
査定価格 平米 坪	7,060 円／平米 2万3,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市向能代字トトメキ１０７番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,081 円／平米 3万22 円／坪
推定価格 平米 坪	1万921 円／平米 3万6,105 円／坪
標準価格 平米 坪	6,864 円／平米 2万2,692 円／坪
査定価格 平米 坪	6,930 円／平米 2万2,911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市向能代字トトメキ１０７番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,938 円／平米 2万2,937 円／坪
推定価格 平米 坪	8,761 円／平米 2万8,964 円／坪
標準価格 平米 坪	6,807 円／平米 2万2,504 円／坪
査定価格 平米 坪	6,880 円／平米 2万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情