路線価 (2023) 秋田県能代市字下野13-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 能代市秋田県能代市字下野１３番８外
価格時点	2023 年
駅名	東能代駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,510万 円 (2350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,510万 円 (2350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円／坪 1平米 1万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能代市内の商業地域であり、特に主要道路沿いとの代替性が高い。需要者は主に沿道型商業施設を展開する県内外の法人である。当地域を含めた長い区間で間断なく商業施設が連たんする国道沿いであり、同市では最も繁華性に富んでいる。地域内に未だ空地空店舗が見られ地価上昇までの勢いはないが、一方で懸念されたＩＣ付近の大型商業施設開店の影響は特に見られない。なお、業種や規模等も様々な地域で、需要の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域を中心とする地域。需要者の中心は県内外の法人、個人事業者等である。国道７号沿いの路線商業地域で、交通アクセスの良さに加え、背後地の住宅建築が進み、全国規模のチェ－ン店が多い。競合する東能代地区の大型商業施設へ顧客の流出が心配されたが、空店舗がすぐ埋まるなど、依然、繁華性が高い状況は続いている。規模の大小や売買が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内の路線商業地域は自用の店舗が中心で、かつ業種による建物の規模構造も様々であり、賃貸市場の熟成度が低く適正な賃料水準の把握は困難なため収益価格は試算できなかった。比準価格は、主要道路沿いの事例を中心に採用し、複数事例が相互に験証する市場性を反映した実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗、営業所又は借地上に自用物件を持つ地域である。適正な賃貸物件の事例は見出せず、賃料水準の把握が困難なことから収益価格は試算しなかった。比準価格は幹線道路沿いの取引事例より求めたもので、市場性を反映しており実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東能代駅西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	710.8 坪 (2350 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	能代市秋田県能代市字下野１３番８外
標準地の範囲
東	950 m
西	320 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	郊外型店舗地
画地の形状等
間口	54 m
奥行き	44 m
面積	2400 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	南東方郊外にあって、県内有数の幹線道路である国道７号沿いの地域
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業集積が進んだ国道沿い地域で活気がある。一昨年開店したＩＣ付近の大型商業施設の影響が懸念されたが、当地域では空店舗に出店も見られるなど商況に特段の変化は認められず、地価は当面安定的と予測する。 (2)郊外の路線商業地域として発展して来た地域。集客力の高い店舗が多い。競合する大型商業施設の影響が懸念されたが、特段の商況の変化は見られず、当分の間は現状を維持するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	郊外型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済に持ち直しの兆しは見られるが、人口減少傾向など商業環境は依然厳しく、空洞化する市中心部と商業集積する国道７号沿いの二極化が顕著。 (2)洋上風力発電の開始、大型商業施設のオ－プン、大手木材企業の進出など経済効果の期待は大きいが、土地需要の動きは総じて弱い。
地域要因
(1)ＩＣ近くの大型商業施設開店による影響が懸念されていたが、当地域を含む国道７号沿いの商況に特段変化は見られず、地価は現在概ね安定的である。 (2)今後、開業した大型商業施設との競争激化が予想されるが、高い商業繁華性を維持しており、商況に変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市字下野１３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,098 円／平米 3万6,690 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,103 円／平米 5万6,543 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,003 円／平米 6万2,824 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市字下野１３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,528 円／平米 5万7,948 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,864 円／平米 5万5,752 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,120 円／平米 6万3,211 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市字下野１３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,811 円／平米 7万8,719 円／坪
標準価格 平米 坪	2万247 円／平米 6万6,937 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３調能代Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市字下野１３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,133 円／平米 7万9,784 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,416 円／平米 7万7,413 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,209 円／平米 6万3,505 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情