路線価 (2023) 秋田県大館市字大町28-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 大館市秋田県大館市字大町２８番１外
価格時点	2023 年
駅名	大館駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (585 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (585 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円／坪 1平米 2万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧大館市の商業地域。店舗併用住宅が多く、需要者の中心は旧大館市に地縁的選好性を有する個人事業者及び法人である。郊外の大型店や上位都市の商業地に顧客が流出しており、経営不振等を起因とする供給圧力が強い一方で需要は皆無に等しく、需給のギャップが顕著である。また、同一路線上にある御成町地区では土地区画整理事業が進捗し繁華性が向上しており、相対的に地位の低下が著しい。このような状況下では中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は旧大館市内の商業地域である。主たる需要者は、大館市を拠点とする法人又は地縁性を有する個人事業者等である。かつては大館市並びに周辺市町の中心商業地域であったが、近時は集客力を有する商業施設がない当該地域への新規出店等は少なく、需要も弱い。需要の中心となる価格帯については取引が少なく、また、画地規模も様々であることから、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は店舗、事務所、店舗・事務所併用住宅等が多い地域である。古い空店舗等の賃貸物件はあるが需要は殆どなく、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は総じて低い。よって、規準となる代表標準地がないので、類似地域にある地価公示地等との均衡に留意し、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一部、貸店舗、事務所等も見られるが、老朽化したビルが多いためテナント需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、要因比較も適切に行われており、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ大館駅南方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	177 坪 (585 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大館市秋田県大館市字大町２８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	45 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	間口が狭く、奥行の深い画地が多い商店街である。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長期に亙る地域経済の低迷及び郊外大型店への顧客流出により、顧客は減少し空店舗・空地が増加している。地域活性化に向け様々な施策があるが、地価の下落に歯止めが掛かるまでには至らない。 (2)古くからの商業の中心地域であり様々な業種が出店しているが、人口減少や販売経路の多様化等により、テナント需要は低迷している。いわゆるシャッター商店街化が継続しており、商況の回復は困難と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外への出店は収束しているが、過剰な集積により既存商店街は空洞化が進み、空家・空地が目立っている。宅地需要は殆どない。 (2)令和４年８月実施の「大館市経済動向調査」によれば、全業種で売上げの減少の回答が減り、全体としては売上げの下げ止まりが見られる。
地域要因
(1)一般的要因を受け、当地域の地価も下落している。 (2)かつては地元資本の老舗百貨店が立地し、飲食店、金融機関等、様々な業種が営業しているものの、閉店状態の店舗も多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調大館Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大館市
地域	秋田県大館市字大町２８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,473 円／平米 7万990 円／坪
推定価格 平米 坪	2万355 円／平米 6万7,294 円／坪
標準価格 平米 坪	2万770 円／平米 6万8,666 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４公大館Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大館市
地域	秋田県大館市字大町２８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,747 円／平米 6万5,284 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,647 円／平米 7万8,177 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,497 円／平米 7万1,069 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４公大館Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大館市
地域	秋田県大館市字大町２８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,758 円／平米 7万8,544 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,950 円／平米 7万5,873 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,878 円／平米 7万2,329 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調大館Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	大館市
地域	秋田県大館市字大町２８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,082 円／平米 6万9,697 円／坪
推定価格 平米 坪	2万255 円／平米 6万6,963 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,756 円／平米 7万1,925 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情