路線価 (2023) 秋田県由利本荘市矢島町七日町字熊之堂31-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 由利本荘市秋田県由利本荘市矢島町七日町字熊之堂３１番６
価格時点	2023 年
駅名	矢島駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	331万 円 (491 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,316 円 1平米 6,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	331万 円 (491 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,316 円／坪 1平米 6,750 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は由利本荘市郊外の住宅地域で、特に代替性が高いと認められるのは矢島地区の住宅地域である。中心となる需要者は地縁者や地区内居住者にほぼ限定され、地区外からの転入は少ない。過疎化が進行する矢島地区では、県内初の小中高一体型校舎が２０２４年に開校する。小学校は移転後も現校舎を地域活性化に向けた拠点施設として利活用することが検討されている。需要の中心価格帯は、不動産取引自体が少ないため、把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、由利本荘郊外の住宅地域一円で、矢島地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、矢島地区内の居住者及び地縁者で、他地域からの転入者は少ない。過疎化が進行中で新築される戸建住宅は少なく、空き家も散見されるなど地域の衰退傾向は継続している。需要の中心価格帯は、不動産取引自体が少なく画地規模も一様でないため、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内には市営住宅がみられるものの、大半の自用の居住用建物としての利用が中心となる住宅地域で、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法による比準価格は、実際の取引事例を基に試算された実証的な価格である。取引事例の絶対数が少なく採用した取引事例は広範囲に及ぶが、対象標準地の特性を踏まえた検討は適切に行われている。本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 過疎化が進行している矢島地区の住宅地域で、民間の賃貸住宅は見られず賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢島駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	148.5 坪 (491 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、市営住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由利本荘市秋田県由利本荘市矢島町七日町字熊之堂３１番６
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	130 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	40 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路背後に位置する、矢島地区の中心部に比較的近い住宅地域
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変化はなく、当面の間、利用状況は現状維持と予測する。街並みには古さが感じられ、空き家が増加することが懸念される。住宅需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。過疎化が進行中で不動産に対する需要は少なく、地価は当面下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万2,316 円 1平米 6,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万2,316 円 1平米 6,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万2,316円 1平米 6,750円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 2万2,811円 1平米 6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万2,316円 1平米 6,750円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 2万2,811円 1平米 6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地需要は一部のエリアに集中し、人口減少が続くなか、市内全般の住宅需要は低迷している。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。
地域要因
(1)矢島地区の過疎化が進むなか、同地区の中心部に比較的近い住宅地域に位置するが、住宅需要は低迷している。 (2)人口減少、少子高齢化等を背景に過疎化が進行し衰退傾向にある地域で、不動産取引は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調由利本荘Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市矢島町七日町字熊之堂３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,380 円／平米 1万7,786 円／坪
推定価格 平米 坪	5,846 円／平米 1万9,327 円／坪
標準価格 平米 坪	6,743 円／平米 2万2,292 円／坪
査定価格 平米 坪	6,810 円／平米 2万2,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調由利本荘Ｔ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市矢島町七日町字熊之堂３１番６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,411 円／平米 1万4,583 円／坪
推定価格 平米 坪	4,216 円／平米 1万3,938 円／坪
標準価格 平米 坪	6,427 円／平米 2万1,248 円／坪
査定価格 平米 坪	6,490 円／平米 2万1,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３調由利本荘Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市矢島町七日町字熊之堂３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,529 円／平米 2万4,891 円／坪
推定価格 平米 坪	6,973 円／平米 2万3,053 円／坪
標準価格 平米 坪	6,770 円／平米 2万2,382 円／坪
査定価格 平米 坪	6,840 円／平米 2万2,613 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公由利本荘Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市矢島町七日町字熊之堂３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,498 円／平米 1万1,564 円／坪
推定価格 平米 坪	7,010 円／平米 2万3,175 円／坪
標準価格 平米 坪	6,740 円／平米 2万2,282 円／坪
査定価格 平米 坪	6,810 円／平米 2万2,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情