路線価 (2023) 秋田県由利本荘市花畑町4-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 由利本荘市秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番
価格時点	2023 年
駅名	羽後本荘駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円／坪 1平米 3万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、旧本荘市内の商業地域で、特に羽後本荘駅前の周辺地域と代替性が認められる。主たる需要者は、由利本荘市内に地縁的選好性を有する企業や個人事業者等である。羽後本荘駅に併設の東西自由通路の開通に伴い、駅東側と駅西側の回遊性が向上しており、今後の地域発展に寄与する期待感が高まっている。ただし、取引自体は少なく、取引規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、本荘地区の商業地域及び住商混在地域で、幹線道路沿いであることから路線商業地域との代替競争関係も認められる。需要者の中心は、地元中小企業及び地縁性を有する個人事業主である。郊外の沿道型店舗等への顧客流出が見られたが、駅周辺の整備が進行中で、駅前商業地域の商況回復が期待される。需要の中心価格帯は、商業地の取引は画地規模が一様でなく業種も様々で個別性が強いため、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の店舗、事務所等が多い地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の店舗等が大半を占める商業地域であり、事業用不動産に係る賃貸事例は個別性が強く、件数自体も少ないため、収益価格の有する説得力は相対的にやや劣る。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある事例から得られた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ羽後本荘駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由利本荘市秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番
標準地の範囲
東	150 m
西	300 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	羽後本荘駅前の幹線道路沿いに形成された商業地域
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺の利用状況は低層店舗事務所地であり、当分の間は現状維持と予測する。駅改築、東西通路の開通による期待感から、地価は緩やかながら上昇するものと予測する。 (2)羽後本荘駅新駅舎及び東西自由通路の供用開始に続き駅前広場等の整備が進行中で、顧客回遊性向上への期待から、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,155 円 1平米 3万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋田市以外の市郡部では、商圏人口の減少、中核都市への顧客流出の影響から、地方の商業地に対する新規参入は少ない。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。
地域要因
(1)駅の改築等のほか、標準地に接する県道の拡幅工事も進んでおり、潜在的な需要も見込まれ、地価は緩やかながら上昇傾向に転じた。 (2)駅周辺の整備に加え西方へ続く道路の拡幅工事も進行中で、街並みが整いつつあり、地域の利便性も向上しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調由利本荘Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,778 円／平米 7万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,485 円／平米 10万4,089 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,485 円／平米 10万4,089 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３公由利本荘Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,580 円／平米 7万1,343 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,113 円／平米 10万2,860 円／坪
標準価格 平米 坪	3万266 円／平米 10万59 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調由利本荘Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,160 円／平米 9万3,097 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,160 円／平米 9万3,097 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,359 円／平米 10万3,673 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調由利本荘Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市花畑町４丁目４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,289 円／平米 9万6,829 円／坪
推定価格 平米 坪	3万226 円／平米 9万9,927 円／坪
標準価格 平米 坪	3万531 円／平米 10万935 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情