路線価 (2023) 秋田県由利本荘市岩渕下13-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 由利本荘市秋田県由利本荘市岩渕下１３番１３
価格時点	2023 年
駅名	羽後本荘駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円／坪 1平米 3万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、由利本荘市内の商業地域で、特に旧本荘市中心部と代替性が認められる。需要者は、由利本荘市内に地縁性を有する企業、個人事業者等が中心である。かつては旧本荘市の中心商業地域で、国道沿いの商業地と比べ相対的地位の低下は見られるものの、地価水準は安定的である。そのため取引は少なく、取引規模も様々であるため、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。 (2) 同一需給圏は、本荘地区の商業地域及び住商混在地域で、幹線道路沿いであることから路線商業地域との代替競争関係も認められる。需要者の中心は、地元中小企業及び地縁性を有する個人事業主である。中央線と称される幹線道路沿いの既存商業地域として成熟しており、供給は少ないが、周辺で高値取引が散見されるなど潜在需要が認められる。需要の中心価格帯は、商業地の取引は画地規模が一様でなく業種も様々で個別性が強いため、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域であるが、自己使用目的の取引が多いほか、少ない賃貸事例を基に試算された収益価格の精度には限界がある。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の店舗等が大半を占める商業地域であり、事業用不動産に係る賃貸事例は個別性が強く、件数自体も少ないため、収益価格の有する説得力は相対的にやや劣る。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある事例から得られた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ羽後本荘駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	164.2 坪 (543 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由利本荘市秋田県由利本荘市岩渕下１３番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	35 m
面積	530 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧本荘市街地中心部に位置する幹線道路沿いの商業地域
街路	１９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺の利用状況は中低層店舗事務所地であり、当分の間は現状維持と予測する。中心部の地価は回復基調にあるため、地価は今後横ばい傾向が続くものと予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はなく当面現状維持で推移すると予測する。長期継続した地価下落により背後住宅地域との価格接近が見られるなど割安感があり、地価は当面横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋田市以外の市郡部では、商圏人口の減少、中核都市への顧客流出の影響から、地方の商業地に対する新規参入は少ない。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。
地域要因
(1)国道沿いの沿線店舗への顧客流出等はあるものの、潜在的需要があり、地価は下落傾向から横ばいに転じた。 (2)商況の中心は中心市街地外縁の路線商業地域に移りつつあるが、地域内に大型スーパーもあり客足は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３公由利本荘Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市岩渕下１３番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,580 円／平米 7万1,343 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,113 円／平米 10万2,860 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,113 円／平米 10万2,860 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３調由利本荘Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市岩渕下１３番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,778 円／平米 7万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,485 円／平米 10万4,089 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,160 円／平米 10万6,321 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調由利本荘Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市岩渕下１３番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,541 円／平米 8万7,745 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,536 円／平米 9万4,340 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,354 円／平米 10万6,962 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４公由利本荘Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市岩渕下１３番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,904 円／平米 6万2,497 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,219 円／平米 8万6,680 円／坪
標準価格 平米 坪	3万594 円／平米 10万1,144 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情