路線価 (2023) 秋田県由利本荘市矢島町七日町字羽坂3-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 由利本荘市秋田県由利本荘市矢島町七日町字羽坂３番８
価格時点	2023 年
駅名	矢島駅 から 170m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	140万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,440 円 1平米 8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	140万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,440 円／坪 1平米 8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、矢島地区を中心とした由利本荘市郊外の商業地域又は商住混在地域であり、地価には周辺の住宅地との牽連性も認められる。中心となる需要者は店舗併用住宅としての利用を目的とした地縁を有する個人事業者等である。矢島地区の商業の中心は、矢島駅前から路線沿いへと移行しており、近年、駅前周辺で新設された店舗はみられない。需要の中心となる価格帯は、不動産取引が少なく、画地も様々であるため、把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、由利本荘市外縁部の商業地域及び住商混在地域で、特に矢島地区の商業地域との価格牽連性が強く、住宅地としての利用も多いため周辺住宅地域との代替性も認められる。需要者の中心は、当地域に地縁を有する個人事業主等である。近年整備された幹線道路沿いでは沿道型店舗の出店が散見されるが、駅前商業地域は旧態依然としており、商況は低い。需要の中心価格帯は、不動産取引自体が少なく画地規模も一様でないため、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗併用住宅が大半を占め、賃貸想定に実現性がないため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法による比準価格は、収集した取引事例は広域に及ぶものの対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例をもとに試算されており、市場性を反映し、実証的で説得力を備えた価格である。本件では、比準価格を妥当と判断し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の店舗併用住宅が中心の駅前地域で、狭い商圏や人口減少から賃貸需要はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢島駅南西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅が混在する駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	由利本荘市秋田県由利本荘市矢島町七日町字羽坂３番８
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	矢島駅前の商業地域であるが、住宅としての利用も多い
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変化はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。商業地域としての衰退が続いており、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。過疎化が進行する矢島地区の駅前商業地域で、地価の下落傾向は継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,440 円 1平米 8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,440 円 1平米 8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 2万8,200円 1平米 8,530円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 2万8,200円 1平米 8,530円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生活様式の変化や少子高齢化社会を迎え、地域経済の縮小が懸念されるなか、商業地全般に対する見通しは厳しい状況が続いている。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。
地域要因
(1)矢島駅前に位置するが、駅前の人通りは少ない。店舗部分を閉鎖し、そのまま住宅として利用しているケースもみられる等、商況は閑散としている。 (2)商圏人口の減少、沿道型店舗への顧客流出等を背景に旧来からの駅前商業地域の商況は低く、需要の少ない状態が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３調由利本荘Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市矢島町七日町字羽坂３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,529 円／平米 2万4,891 円／坪
推定価格 平米 坪	6,973 円／平米 2万3,053 円／坪
標準価格 平米 坪	8,545 円／平米 2万8,250 円／坪
査定価格 平米 坪	8,550 円／平米 2万8,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０２調由利本荘Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市矢島町七日町字羽坂３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,607 円／平米 2万1,843 円／坪
推定価格 平米 坪	6,786 円／平米 2万2,435 円／坪
標準価格 平米 坪	7,984 円／平米 2万6,395 円／坪
査定価格 平米 坪	7,980 円／平米 2万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３調由利本荘Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市矢島町七日町字羽坂３番８
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,157 円／平米 2万6,967 円／坪
推定価格 平米 坪	7,802 円／平米 2万5,793 円／坪
標準価格 平米 坪	8,508 円／平米 2万8,127 円／坪
査定価格 平米 坪	8,510 円／平米 2万8,134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公由利本荘Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	由利本荘市
地域	秋田県由利本荘市矢島町七日町字羽坂３番８
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,297 円／平米 1万7,512 円／坪
推定価格 平米 坪	5,115 円／平米 1万6,910 円／坪
標準価格 平米 坪	8,210 円／平米 2万7,142 円／坪
査定価格 平米 坪	8,210 円／平米 2万7,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情