路線価 (2023) 秋田県潟上市天王字上江川47-1650 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 潟上市秋田県潟上市天王字上江川４７番１６５０
価格時点	2023 年
駅名	二田駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	271万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	271万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円／坪 1平米 1万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、潟上市を中心に隣接市を含む住宅地域全域。需要者は同地区内の居住者及び当該地区出身者等地縁性を有するものが中心。住宅需要の中心は追分地域の新興住宅地域で、当地域を含め全体的には過疎化の影響から住宅需要は低迷している。土地は８０坪程度で３００万円前後、新築戸建住宅は２，３００万円程度が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、潟上市内の住宅地域で、特に代替性が高いのは天王地区の住宅地域である。需要の中心は、市内または秋田市に勤務する一次取得者。旧天王町の中心部に近く、周辺には各種公共施設が充実している。二田駅徒歩圏内であるが、街並みがやや古い既成住宅地域であり、住宅需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地は３００万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円以内である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) いくらかアパートは見られる地域であるが、現在は新規建築は少なく、建築費の上昇や過疎化などから空室等が見られる供給過剰の中で、土地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいこともあり、収益価格は低位に試算されたと考える。快適性を重視し、大部分が自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は賃貸経営を前提に収益性を反映した価格である。対象標準地の属する市場の特性について検討すると、収益性より居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心の地域であることから、収益性をもとにした収益価格が取引価格に与える影響は少ない。本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ二田駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潟上市秋田県潟上市天王字上江川４７番１６５０
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	16.5 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	二田駅圏域の住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測する。住宅需要の中心は追分地区の新興住宅地で、秋田市より離れた当地域に対する需要は弱く、今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)利用状況は当面は現状維持と予測する。旧天王庁舎の廃止・解体がされて以降、同一需給圏内の相対的な市場競争力は低下している。地価の下落は今後も続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋田市寄りの宅地開発が盛んな一部の地域を除き、市内の土地需要は全体的に過疎化等の影響から依然として少ない状況である。 (2)人口減少に伴い、市内全般の住宅需要は低迷しているが、一部のエリアでは宅地開発が活発に行われている。
地域要因
(1)旧天王町の中心として発展したが、近年は、庁舎移転や住宅需要の追分地域へ集中など、求心力が弱まり、住宅需要は低迷している。 (2)地区内人口の減少に歯止めがかからず、住宅需要は低迷した状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４公潟上Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県潟上市天王字上江川４７番１６５０
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,056 円／平米 4万6,469 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,298 円／平米 4万3,963 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,366 円／平米 3万7,576 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４公潟上Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県潟上市天王字上江川４７番１６５０
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,608 円／平米 4万1,682 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,660 円／平米 3万8,548 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,212 円／平米 3万7,067 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調潟上Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県潟上市天王字上江川４７番１６５０
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万907 円／平米 3万6,059 円／坪
推定価格 平米 坪	1万722 円／平米 3万5,447 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,054 円／平米 3万6,545 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調潟上Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	潟上市
地域	秋田県潟上市天王字上江川４７番１６５０
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万833 円／平米 3万5,814 円／坪
推定価格 平米 坪	1万355 円／平米 3万4,234 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,231 円／平米 3万7,130 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情