路線価 (2023) 秋田県北秋田市下杉字狐森37-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 北秋田市秋田県北秋田市下杉字狐森３７番９
価格時点	2023 年
駅名	合川駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	232万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,952 円 1平米 7,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	231万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,787 円／坪 1平米 7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は村落地区を除く旧合川町を中心とする北秋田市の住宅地域。需要者の中心は旧合川町に地縁的選好性を有する居住者である。内陸線合川駅を中心に形成された中心部であるが、人口減少や過疎化の進行とともに、不動産取引は殆ど見られない。取引があっても相続に伴う処分で買い手が乏しく、市場価格を大きく乖離した例が多い。規範性を有する取引が少ない中では、需要の中心となる価格帯は見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は旧合川町地区を中心とした北秋田市内の住宅地域であり、需要者は地縁血縁関係等を有する者が殆どである。旧合川町地区は、人口減少や少子高齢化等を反映し宅地需要は用途を問わず少なく、宅地取引も住宅団地等で僅かに見られる程度である。このため、県道沿いの当地域も、街路条件の優位性のみで需要を呼び込める状況になく、不動産取引は極めて少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため、賃貸需要を想定することが現実的でない。このため、収益価格は試算しなかった。比準価格は広域的に隣接する旧鷹巣町の取引に依らざるを得なかったが、要因格差等は適正に施されており、求められた価格は実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が認められる比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧合川町地区は、人口減少傾向等から民間のアパート等の需要・供給は少なく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	合川駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	89.5 坪 (296 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北秋田市秋田県北秋田市下杉字狐森３７番９
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	300 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗、住宅の混在地域から住宅地域へ移行している地域である。
街路	基準方位　北　　７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宅地需要が乏しい中、背後の住宅地域との価格差が大きく、地価は今後も下落傾向を維持するものと予測する。 (2)店舗等も見られる地域であるが、今後は商業用途の需要は見込めず、住宅地域としての特性を一層強めると予測する。ただし、人口減少や少子高齢化等から住宅需要も低迷しており、今後も地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,952 円 1平米 7,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,787 円 1平米 7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,952円 1平米 7,850円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 2万6,779円 1平米 8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2019年	1坪 2万6,779円 1平米 8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市は過疎化対策の中で、持続的発展の基本目標として、年間移住世帯３６３世帯（令和７年度）を挙げている。 (2)基幹産業の衰退や人口減少、少子高齢化の進行等により、市中心部の住宅地域を除き、住宅需要は極めて少ない。
地域要因
(1)合川駅前から連続する県道沿いの地域であるが、旧合川町の人口減少に伴い、需要は殆ど見られない。 (2)合川駅付近に所在する地域であるが、一般的要因を受け、住宅需要の回復は見込めず、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４公北秋田Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	北秋田市
地域	秋田県北秋田市下杉字狐森３７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	9,724 円／平米 3万2,148 円／坪
標準価格 平米 坪	7,615 円／平米 2万5,175 円／坪
査定価格 平米 坪	7,770 円／平米 2万5,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調北秋田Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	北秋田市
地域	秋田県北秋田市下杉字狐森３７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,373 円／平米 2万4,375 円／坪
推定価格 平米 坪	6,792 円／平米 2万2,454 円／坪
標準価格 平米 坪	7,745 円／平米 2万5,605 円／坪
査定価格 平米 坪	7,900 円／平米 2万6,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調北秋田Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	北秋田市
地域	秋田県北秋田市下杉字狐森３７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,517 円／平米 1万8,239 円／坪
推定価格 平米 坪	5,468 円／平米 1万8,077 円／坪
標準価格 平米 坪	7,745 円／平米 2万5,605 円／坪
査定価格 平米 坪	7,900 円／平米 2万6,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調北秋田Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	北秋田市
地域	秋田県北秋田市下杉字狐森３７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,312 円／平米 2万7,479 円／坪
推定価格 平米 坪	8,380 円／平米 2万7,704 円／坪
標準価格 平米 坪	7,702 円／平米 2万5,463 円／坪
査定価格 平米 坪	7,860 円／平米 2万5,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情