路線価 (2023) 秋田県仙北市田沢湖生保内字武蔵野105-120 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 仙北市秋田県仙北市田沢湖生保内字武蔵野１０５番１２０
価格時点	2023 年
駅名	田沢湖駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	308万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,762 円 1平米 8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	308万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,762 円／坪 1平米 8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙北市の住宅地域のうち特に田沢湖駅を中心とした田沢湖生保内地区との代替性が強い。需要者層は、生保内地区居住者や当該地域に地縁性を有するものが中心。新規宅地開発もなく、ほとんどが既存宅地での住宅市場となるが、過疎化や高齢化から不動産需要は弱く、更には、空家も増加しており、需給の不均衡で地価は下落傾向である。土地価格で３００～４００万円程度、戸建住宅で２０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は仙北市田沢湖地域の中心市街地及びその周辺に位置する住宅地域一円。需要者の中心は当地域に地縁的選好性を有する一次取得者で、他地域からの流入は少ない。小・中学校に近く利便性は高いものの、人口減少や少子高齢化による住宅需要の減退等から、当地域への需要は未だ低調である。土地は３５０㎡前後で３００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台前半程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周囲にアパート等の収益物件は皆無で、自己使用目的の取引が支配的な地域で賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算を見送った。比準価格は、生保内地区内に存する代替性の認められる住宅地取引より比準の上試算されたもので、停滞する不動産市況を反映した価格である。本件では、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一部市営住宅等は見られるが、自用の戸建住宅が大半を占める既成住宅地域であり、収集可能な民間の賃貸事例がないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ田沢湖駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙北市秋田県仙北市田沢湖生保内字武蔵野１０５番１２０
標準地の範囲
東	300 m
西	40 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	18 m
面積	340 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	小中学校や他の公共施設に近く利便性の高い住宅地域
街路	基準方位　北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した戸建住宅地域で、当面は現状維持と予測する。公共施設に近く田沢湖地域内では選好性が高いが、人口減等過疎化の影響により、宅地の需要は先細りと予測する。地価は下落傾向で推移。 (2)概ね熟成した住宅地域で、当面現状を維持すると予測する。小・中学校に近く利便性は高いが、空家も散見され、人口減少や少子高齢化による住宅需要の減退等から、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,762 円 1平米 8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,762 円 1平米 8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,762円 1平米 8,700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,762円 1平米 8,700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあるも、不安定な国際情勢及び物価上昇等による企業及び家計への圧迫が見られる。 (2)景気は持ち直しているが、人口減少、少子高齢化等の影響が強く、住宅需要は依然弱含みで推移している。
地域要因
(1)公共施設に近く利便性の高い住宅地域であるが、過疎化・少子高齢化の進行等により、新規需要は見いだせず地価は下落基調である。 (2)公共施設に近く利便性の高い住宅地域であるが、前記一般的要因の影響から、空家も散見され、当地域の地価は依然弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公仙北Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	仙北市
地域	秋田県仙北市田沢湖生保内字武蔵野１０５番１２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,879 円／平米 1万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	7,293 円／平米 2万4,111 円／坪
標準価格 平米 坪	8,490 円／平米 2万8,068 円／坪
査定価格 平米 坪	8,740 円／平米 2万8,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調仙北Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	仙北市
地域	秋田県仙北市田沢湖生保内字武蔵野１０５番１２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,095 円／平米 1万232 円／坪
推定価格 平米 坪	6,256 円／平米 2万682 円／坪
標準価格 平米 坪	8,397 円／平米 2万7,760 円／坪
査定価格 平米 坪	8,650 円／平米 2万8,597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４公仙北Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	仙北市
地域	秋田県仙北市田沢湖生保内字武蔵野１０５番１２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,478 円／平米 1万1,498 円／坪
推定価格 平米 坪	6,733 円／平米 2万2,259 円／坪
標準価格 平米 坪	8,801 円／平米 2万9,096 円／坪
査定価格 平米 坪	9,070 円／平米 2万9,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３調仙北Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	仙北市
地域	秋田県仙北市田沢湖生保内字武蔵野１０５番１２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,313 円／平米 1万7,565 円／坪
推定価格 平米 坪	8,086 円／平米 2万6,732 円／坪
標準価格 平米 坪	8,388 円／平米 2万7,731 円／坪
査定価格 平米 坪	8,640 円／平米 2万8,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情