路線価 (2023) 山形県山形市小白川町4-81-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市小白川町４丁目８１番４
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,070万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,070万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円／坪 1平米 7万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね山形市の市街地における住宅地域の圏域である。需要者の中心は、山形市内の居住者であり、周辺市町からの転入も見受けられる。市街地東部に位置する区画整理済の品等が高い住宅地域であり、小学校等の公共施設に近く、居住環境が良好であるため、選好性は高いものの、総額により需要者は限定的である。概ね需要の中心となる価格帯としては、土地のみで２，０００～３，２００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね山形市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次・二次取得者であるが、他市町からの転入も見られる。ワクチン接種の拡大やウィズコロナの浸透等により経済に回復傾向が見られるなか、当該地域は画地規模が比較的大きく総額が嵩み需要者が限定されるものの、旧来からの閑静で優良な住宅地域として希少性が高く、このような高額物件に対する需要は堅調に推移している。土地は３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、地主の資産運用の域を出ず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、散見される共同住宅は地主が節税目的で建設するケースが多く、土地取得費の回収を必要としない周辺の賃料水準を基礎として求めた収益価格には限界がある。一方、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山形駅東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	118.9 坪 (393 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市小白川町４丁目８１番４
標準地の範囲
東	180 m
西	60 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	22 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地東部に位置する区画整理済の品等が高い既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済の閑静な住宅地域であり、居住環境が良好であるため、選好性は高いものの、総額により需要者は限定的であり、市場の過熱感は落ち着きつつある。地価は上昇率縮小傾向で推移するものと予測される。 (2)既成住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。画地規模が大きく総額面で需要者は限定されるが、名声の高い住宅地域として需要は根強く、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)直近１年間、市の人口は微減しているものの、世帯数は微増で推移し、新設住宅着工は、昨年と比較して、持家、貸家、分譲住宅ともに減少している。 (2)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。
地域要因
(1)品等上位の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、旧来から名声の高い優良住宅地としての希少性は高く、高い選好性を維持。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小白川町４丁目８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,576 円／平米 23万18 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,591 円／平米 24万3,292 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,093 円／平米 24万8,257 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小白川町４丁目８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万157 円／平米 26万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,279 円／平米 26万8,708 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小白川町４丁目８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,744 円／平米 21万4,044 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,365 円／平米 23万9,239 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,380 円／平米 24万9,206 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小白川町４丁目８１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,120 円／平米 23万8,429 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,221 円／平米 24万5,375 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,210 円／平米 25万8,562 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,200 円／平米 25万8,529 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情