路線価 (2023) 山形県山形市深町2-73-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市深町２丁目７３番３
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山形市内の住宅地域の全域。需要者の中心は、山形市の一次取得者層及び周辺市町からの移住者である。山形市南西方の既成住宅地域であり、郊外部の新興地域に需要の選好性が移っているが、生活利便性が高いことからある程度の需要があり、地価は上昇傾向にある。土地は９００万円～１４００万円程度、新築戸建物件は２５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は山形市市街地の住宅地域が中心であるが、市郊外の住宅地域も含み広域的に形成される。需要者の中心は山形市内に居住する一次取得者であるが、周辺市町からの流入も一部見られる。市街地外延部において民間の小規模開発による住宅地の供給が見られるが、利便性の高い既成住宅地については潜在的なものも含め需要は根強い。中心となる価格帯は、土地で７００～１５００万円程度、新築戸建で２５００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信頼性の高い価格である。これに対して、収益価格は、アパート等の収益物件が多く見られるものの、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く求められた。標準的な住宅地であることを鑑み、実証的である比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等も散見されるが、一般住宅が中心の住宅地域であり、対象標準地の画地条件から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難である判断されることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる取引事例に基づき試算されており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山形駅南西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ未整備の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市深町２丁目７３番３
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	標準的な住宅地域
街路	基準方位北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山形市の標準的な住宅地である。山形市内の住宅地需要は全般的に堅調で推移している。 (2)地域に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。区画整理未整備であるが、生活関連施設が至近で利便性が高く、需要は根強いことから地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は、新型コロナの影響は認められるが持ち直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 (2)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。
地域要因
(1)周辺地域は特別な変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市深町２丁目７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,566 円／平米 15万3,947 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,206 円／平米 17万2,593 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,977 円／平米 22万4,732 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市深町２丁目７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万157 円／平米 26万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,279 円／平米 26万8,708 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,115 円／平米 22万8,494 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市深町２丁目７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,744 円／平米 21万4,044 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,365 円／平米 23万9,239 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,590 円／平米 21万229 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市深町２丁目７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,888 円／平米 19万4,684 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,359 円／平米 19万6,241 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,471 円／平米 21万9,753 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情