路線価 (2023) 山形県山形市錦町645-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市錦町６４５番１外
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円／坪 1平米 7万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市の商業地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は更地ならマンション業者や県内外の商業事業者、商業ビルなら県内外の不動産投資家である。収益物件の取引、再開発事業等による複数のマンションの着工やホテルの新築・増築がある一方、供給は少なく、需給はひっ迫していると判断され、倒産した百貨店の競売にも複数の応札があった。画地規模に格差があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、山形市中心部及びその周辺の幹線道路沿いに存する商業地域。需要者の中心は地元企業や不動産業者等であるが、総額が大きい投資用物件に関しては、県外からの需要も見受けられる。郊外部の路線商業地への顧客流出は継続しているものの、七日町など中心商業地において再開発計画が進行中で、中心商業地及びその周辺の地価は安定的に推移している。取引される価格帯及び規模にばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 山形市の中心部に近い近隣商業地域である。比準価格は中心部に近い商業地域の４事例から導出され、時点の古いものも含むが、地域格差は極めて小さく、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。収益価格は、低層店舗を想定して求めているが、自用目的の取引が支配的であり、説得力にやや欠ける。しかし商業地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、他の地価公示標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格であるが、自用の店舗・事務所等が多い商業地域であり、賃料水準の把握等の面で説得力に欠ける。以上より、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山形駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗併用住宅が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市錦町６４５番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	120 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション素地需要は堅調で、かつ価格水準から堅調な住宅地需要の影響もあり、コロナ禍による売上減少はあるが、その影響は僅少であり、地価は上昇傾向が継続すると予測される。 (2)七日町など中心商業地域においては開発計画が進行中であり、長引く地価の下落により割安感が見られること、さらには併用住宅地としての需要も見込まれることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 25万3,901円 1平米 7万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 25万3,901円 1平米 7万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にあり、区画整理等の大型供給がないため、近隣商業地への需要も底堅い。 (2)郊外型の大型商業施設へ顧客流出が進んでいたが、市内中心商業地での開発も計画されており、都心回帰も見られる。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は僅少で、価格水準から住宅地需要の影響も存する。 (2)地域要因の特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市錦町６４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,354 円／平米 16万3,164 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,571 円／平米 24万9,838 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市錦町６４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,083 円／平米 25万4,836 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,239 円／平米 25万8,658 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,474 円／平米 25万9,435 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市錦町６４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,305 円／平米 27万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	8万564 円／平米 26万6,345 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,921 円／平米 27万7,443 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,900 円／平米 27万7,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市錦町６４５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,550 円／平米 22万14 円／坪
推定価格 平米 坪	7万465 円／平米 23万2,957 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,264 円／平米 25万5,435 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,300 円／平米 25万5,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情