路線価 (2023) 山形県山形市桜田西1-2-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市桜田西１丁目２番７外
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,740万 円 (567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,750万 円 (567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,527 円／坪 1平米 6万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市内の幹線道路沿線の商業地域を中心に、市内の商業地域全域に及ぶ。需要者は地元の法人事業者が中心である。商業地は大規模商業施設を核とする新興商業エリアに選好性が強く需要が高かったが、新規の商業地の宅地供給はほぼ見られず、需要は既存地域へ戻りつつある。また周辺の住宅地供給不足による需要も見込まれることから、地価は底堅く推移している。規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は山形市内の幹線道路並びに準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。需要者は主に地元企業等であるが、一部県外企業の需要も見受けられる。嶋地区に集積する大規模店舗や隣接する天童市の大型商業施設の集客力が強く、核となる店舗が存しない商業地域の需要は弱含みであるものの、長らく続いた地価下落による割安感から需要は回復基調にある。出店を希望する業種によって負担力が異なるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域においては収益性が重視されるものであるが、当該地域及び周辺では自用の取引が中心であり、投資用（収益用）不動産市場の熟成の程度は低いことから、収益資料は相対的に限界がある。本件においては同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる取引事例を収集できたことから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は信頼性のある取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格であるが、自用の店舗・事務所等が多い商業地域であり、賃料水準の把握の面で説得力に欠ける。以上により、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山形駅南方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	171.5 坪 (567 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、アパート等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市桜田西１丁目２番７外
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。嶋地区等新興商業地の供給も落ち着き、新規供給量が減少していることから、地価は緩やかに上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)嶋地区や吉原地区等郊外大型店舗への顧客の流出は継続しているものの、長らく続いた地価下落による割安感から土地需要の回復が見られ、今後地価は横ばいから緩やかな上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響から、個人消費はサービス消費では厳しい状況が継続し、消費財においても持ち直しの動きに足踏み感がみられる。 (2)郊外型の大型商業施設へ顧客流出が進んでいたが、市内中心商業地での開発も計画されており、都心回帰も見られる。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桜田西１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,949 円／平米 37万3,409 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,940 円／平米 34万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,288 円／平米 21万9,148 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桜田西１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,896 円／平米 29万7,196 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,103 円／平米 29万4,575 円／坪
標準価格 平米 坪	7万605 円／平米 23万3,420 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桜田西１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万247 円／平米 23万2,237 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,160 円／平米 23万5,255 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,161 円／平米 22万5,340 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桜田西１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,354 円／平米 16万3,164 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,453 円／平米 20万6,470 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桜田西１丁目２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,305 円／平米 27万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	8万564 円／平米 26万6,345 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,701 円／平米 22万3,820 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,100 円／平米 22万8,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情