路線価 (2023) 山形県米沢市門東町2-3001-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 米沢市山形県米沢市門東町２丁目３００１番２１
価格時点	2023 年
駅名	米沢駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	677万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	675万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円／坪 1平米 3万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね米沢市内の商業地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、旧来からの市の中心商業地域一円。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元企業や個人商店主等であり、全県的に店舗展開している企業等はほとんど見られない。春日、成島、中田町地区等の路線商業地域に加え、米沢駅東地区の商業地域の影響等により、中心部の既成商業地の需要は弱含み。また、取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は米沢市の商業地域全域。需要者の中心は、山形県内の商業事業者の法人又は個人であるが、より広域的に事業展開する法人の需要もある程度はある。市中心部に存する既成の近隣商業地域で、旧来からの店舗の多くは閉店して専用の住宅に変化しているところも多く、土地需要は弱含みである。土地取引そのものが少ないことから需要の中心となる価格帯を見出すのに吟味を要する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は高いとはいえず、また土地価格に見合う賃料水準が形成されていない現状から収益価格は相対的に信頼性が劣る。一方、比準価格は米沢市内の実際に成約した商業地の事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。商業地の取引においては収益性も考慮されることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) いわゆる元本価格に見合った賃料が収受できないため、収益価格は低位に求められ、信頼性が劣る。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の信頼性の高い取引事例から求められた現実の不動産取引市場の実態を反映た実証的な価格である。以上より、市場性の観点から求めた比準価格を標準として、収益価格を参考とし、他の標準地価格との均衡を検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	米沢駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗の中に駐車場が見られる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米沢市山形県米沢市門東町２丁目３００１番２１
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)春日、成島、中田町地区等の路線商業地域に加え、米沢駅東地区の商業地域の影響等により、中心部の既成商業地の需要は弱含みであり、当面地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (2)旧来からの近隣商業地域であるが、近年、郊外型の商業施設に顧客が流出しており、相対的に収益性が低下している。地価は今後とも下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響から、個人消費はサービス消費では厳しい状況が継続し、消費財においても持ち直しの動きに足踏み感がみられる。 (2)郊外の路線型商業地域に顧客が流出しており、既成商業地域の空洞化が進行している。
地域要因
(1)南東側背後の分譲マンションは完売している。 (2)郊外の路線型商業地域に顧客が流出しており、既成商業地域の空洞化が進行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市門東町２丁目３００１番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,592 円／平米 14万4,115 円／坪
標準価格 平米 坪	3万569 円／平米 10万1,061 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市門東町２丁目３００１番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万262 円／平米 10万46 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,972 円／平米 13万8,759 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,516 円／平米 11万4,110 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市門東町２丁目３００１番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万947 円／平米 10万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	3万46 円／平米 9万9,332 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,646 円／平米 11万1,234 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	米沢市
地域	山形県米沢市門東町２丁目３００１番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,525 円／平米 4万4,714 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,505 円／平米 7万7,708 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,531 円／平米 11万853 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情