路線価 (2023) 山形県鶴岡市道形町36-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 鶴岡市山形県鶴岡市道形町３６番３
価格時点	2023 年
駅名	鶴岡駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	527万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	527万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円／坪 1平米 2万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴岡市を中心に、周辺市町の住宅地域で、主たる需要者は居住目的のエンドユーザー等が想定される。市内の戸建住宅地の需要は堅調であるが、近隣地域一帯は空地も残っており、鶴岡市の既成市街地内では選好性がやや劣る。供給は茅原の土地区画整理事業、民間のミニ分譲開発等が見られ、潤沢な供給が継続している。土地は４００万円～１０００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円台程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は鶴岡市内の住宅地域が存する圏域であり、需要者は鶴岡市内の一次取得者層及び周辺町からの移住者が中心となる。周辺の新興住宅地域と比較した需要はやや低く、選好性はやや劣るものの、価格水準が低く抑えられていることから底堅い需要が認められる。土地は４００～６００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域周辺の事例等を採用しており、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。対象不動産の特徴から賃貸用建物の建築を目論む需要は少なく、合理的な賃貸経営が困難であり、また、自用目的の需要が主で、収益に係る資料や情報が限定的のため、収益価格が低位に試算されたと思料し、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替性の高い取引事例から適切に選択された取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格である。一方、共同住宅等の収益物件は一定程度見受けられるが、投資目的で新規に土地を取得し賃貸経営を行うことは稀で、収益に係る資料も少ないことから収益価格は低位に試算されており、規範性も低いと思われる。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴岡駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に空地が見られる区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴岡市山形県鶴岡市道形町３６番３
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18.5 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１１２号の東方背後の住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。一定の需要が認められ、需給は概ね均衡しており、地価は横這いと予測する。 (2)地域要因について特段の変動要因は見受けられず、今後とも現状を維持して推移していくものと予測する。需給は概ね均衡しており、当面、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鶴岡市の住宅着工は減少、人口は減少、世帯数は若干増加している。直近の土地取引は減少傾向にある。 (2)少子高齢化で人口は減少傾向であり、コロナ禍の下、個人消費や雇用情勢は弱含みであるが、県内経済全体では緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は見受けられない。 (2)概ね成熟した住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ２Ｃ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市道形町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,073 円／平米 6万9,667 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,503 円／平米 7万1,089 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,398 円／平米 7万7,354 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市道形町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,849 円／平米 11万5,211 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,328 円／平米 10万3,570 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,304 円／平米 8万349 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市道形町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,338 円／平米 9万6,991 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,763 円／平米 9万5,090 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,347 円／平米 7万7,185 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｋ０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県鶴岡市道形町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,928 円／平米 4万9,352 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,511 円／平米 5万4,585 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,420 円／平米 7万7,427 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情