路線価 (2023) 山形県上山市四ツ谷2-413-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 上山市山形県上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外
価格時点	2023 年
駅名	茂吉記念館前駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (537 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (537 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上山市内の商業地域並びに商住混在地域が中心であり、需要者は地元資本の中小企業等が中心である。市内を縦断する幹線道路沿いに立地し、蔵王みはらしの丘地区の大型商業施設集積地への接続が容易であり、一定の需要が見込まれる。取引される価格帯及び規模にばらつきがあり、また出店を希望する業種によって負担力が異なるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね上山市を中心に村山地方の路線商業地域を含み広域的である。需要者の中心は県内外の法人等である。隣接する県都山形市とを結ぶ県道沿いの路線商業地域であり、一定の需要が認められるものの、郊外部における大型商業施設の進出による商業地域の多極化やネット通販事業の拡大による消費者行動の変化等を背景に、とりわけ物販店舗地としての需要はやや低調である。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の低層店舗等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線道路沿い並びに当該背後地の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算された価格であるが、賃料水準の把握等の面でやや説得力に欠ける。以上より、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。一方、標準地は取引にあたり収益性が考慮される商業地であり、一般的に収益価格が重視されるべきであるが、資料収集に限界があり、賃貸事例の質・量は取引事例よりやや劣り、収益価格の説得力は相対的にやや低い。よって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	茂吉記念館前駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	162.4 坪 (537 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	14.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上山市山形県上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外
標準地の範囲
東	110 m
西	380 m
南	45 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの路線商業地域
街路	１４．７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの路線商業地域であり、蔵王みはらしの丘地区の大型商業施設等へのアクセスは良好で、一定の需要が見込まれることから、今後も地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)県道沿線の路線商業地域であり、今後とも低層店舗地として推移するものと予測する。代替競争関係にある郊外型の新興商業地域に顧客が流れており、選好性の低下が見られ、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上山市では郊外の大型商業施設への顧客流出が継続しており、市内中心商業地の空洞化が進行し、土地需要は低迷している。 (2)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。 (2)地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,394 円／平米 9万7,177 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,394 円／平米 9万7,177 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,394 円／平米 9万7,177 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,256 円／平米 7万272 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,745 円／平米 8万1,807 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,388 円／平米 9万7,157 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万217 円／平米 9万9,897 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,918 円／平米 9万8,909 円／坪
標準価格 平米 坪	3万466 円／平米 10万721 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	高さ制限１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,961 円／平米 8万9,133 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,992 円／平米 8万5,930 円／坪
標準価格 平米 坪	3万906 円／平米 10万2,175 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	上山市
地域	山形県上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万837 円／平米 13万5,007 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,244 円／平米 12万9,741 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,758 円／平米 10万8,298 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情